Цены на квартиры в Петербурге

Цены на квартиры в Петербурге

От чего зависят цены на квартиры? Цены на квартиры в Петербурге - разные, их разброс очень большой. Такие сделки с недвижимостью, как продажа и покупка квартиры – дело серьезное. Тому, кто предлагает квартиру, хочется получить побольше, а тому, кто покупает, хочется заплатить поменьше. Кто-то продает, а кто-то хочет купить квартиру в СПб Как найти золотую середину и как устанавливается цена квартиры - вопрос, который лучше решать, опираясь на определенные знания.

Цены на квартиры в Петербурге и как они формируются

Как формируется цены на квартиры?

Продавец указывает свою сумму – это цена предложения. Покупатель предлагает свой вариант – цену спроса. Итогом состоявшегося торга становится реальная цена на квартиру. Цена предложения и цена реальная разнятся на 10-12 процентов. Такая картина наблюдается лишь в условиях спокойствия на рынке недвижимости, когда и предложений хватает и покупателей достаточно.

При перекосе в любую из сторон предложения-спроса рынка недвижимости, цены на квартиры в СПб начинают "скакать" - за разницей в них трудно уследить, столь они непостоянны. К примеру, отмечается ускоренный рост цен на жилье, если число квартир, выставляемых на продажу, уменьшается. В таких условиях продавец может выбирать: кто заплатит больше. В данном варианте реальные цены на квартиры значительно превышают первоначально предложенные.

Но на смену подъему приходит спад рынка недвижимости. При росте цен на недвижимость у потенциального покупателя просто недостаточно средств, чтобы купить квартиру в СПб. Цены на квартиры снижаются, чтобы найти спрос, они становятся ниже реальной цены сделки.

Цены на квартиры и критерии их формирования

Сумма, которую может запросить продавец, берется «не с потолка» и не зависит от того, сколько хочется получить за продажу квартиры. Следует знать о так называемых ценообразующих факторах, которые и определяют цены на квартиры.

  1. Место расположения дома;
  2. Планировка, архитектура, конструктивные особенности дома;
  3. Какие коммунальные услуги есть;
  4. Доступность транспорта (близость остановок общественного транспорта, метро);
  5. Жилплощадь и общая площадь квартиры;
  6. В каком состоянии земля вокруг дома;
  7. Тип строения и степень износа;
  8. Возможное затопление при наводнении (немаловажно, если хочется купить квартиру в СПб);
  9. Обременение на жилье;
  10. Платежные договоренности;
  11. Ликвидность;
  12. Экологическая картина в районе;
  13. Открывающийся из окна вид;
  14. Число комнат;
  15. На каком этаже квартира;
  16. Размеры прихожей, кухни, санузла и прочее;
  17. Есть ли автостоянка, парковка;
  18. Звукоизоляция (соседние квартиры и уличный шум);
  19. Изолированность комнат и общая планировка;
  20. Нужно или нет проведение косметического или капремонта;
  21. Лоджия, балкон, остекление;
  22. Половое покрытие – дощатый пол, паркет, линолеум;
  23. Расположение относительно сторон света;
  24. В каком состоянии подъезд;
  25. Со двора или с улицы вход в подъезд;
  26. Благоустройство двора;
  27. Соседи. Немаловажная деталь, особенно для «коммуналки»;
  28. Наличие телефона. Сегодня не так важно из-за развития сотовой связи;
  29. Инфраструктура микрорайона;
  30. Совмещенный или раздельный санузел;
  31. Наличие мусоропровода;
  32. Кухонная плита – газ или электричество. Подача горячей воды – колонка или теплоцентраль;
  33. Близость прогулочных мест и выгула собак;
  34. Лифт;
  35. Высокие или низкие потолки;
  36. Кладовки и подсобные помещения в квартире;
  37. Охрана.

Цены на квартиры в престижном районе

Местоположение дома играет главную роль в ценообразовании. В престижном районе цена квартиры будет значительно превышать стоимость аналогичного жилья в менее значимом месте, порой превышая в два-три раза. Именно поэтому не стоит брать во внимание средние цены на квартиры - это все равно, что говорить о показаниях термометров в среднем по всей больнице. Риэлторы очень редко прибегают к этому показателю, но он может сориентироваться по ценам, если Вы задумали купить квартиру в СПб. Даже в практически не отличающихся между собой спальных районах схожие по всем признакам квартиры домах массовой застройки могут отличаться ценой в полтора раза.

Показатели средней цены на квартиры в Петербурге относительно максимальной продажной цены на практике могут быть на несколько порядков ниже. Такое положение вещей актуально для престижных районов и добротно построенных домов. Но и тут отмечаются отдельные нюансы. Покупатель подходит к приобретению недвижимости со своими претензиями: к примеру, желающему купить квартиру в СПб хочется иметь жилье не просто в историческом городском месте, а непременно – с красивым видом на воду. Другими словами, у человека есть средства, и он готов платить не просто за дорогую квартиру, но и за свои прихоти. А вот в спальном районе, прежде всего, человек поинтересуется транспортной развязкой и социальной инфраструктурой.

Без сомнения, первое место по цене на квартиры удерживает исторический центр Санкт-Петербурга. Здесь превышение среднегородских цен достигает максимальной отметки – до 10-ти раз! А если еще и вид из окна устраивает покупателя, то и разговора нет об уступках в цене со стороны продавца. Особым спросом пользуются виды на Мойку, Фонтанку и Неву. При этом, желая купить квартиру в СПб, следует помнить о строениях во дворах домов, «смотрящих» на проспект. В этих, так называемых «колодцах», где нет особого благоустройства и зелени, стоимость 1 кв.м в доме значительно уступает метрам фасадных домов, одновременно с тем, превышая все же среднегородские цены на квартиры в СПб. Всего лишь за то, что дом, хоть и в дворовой части, но в центре. Если же внутренний двор ухожен, благоустроен и есть какая-то зелень, то цена квартиры может сравниться с ценами в фасадных корпусах.

Цены на квартиры в "сталинках"

Среди желающих купить квартиру в СПб особенную ценность представляют и дома «сталинской» постройки. Они располагаются в престижных районах – Московский и Район Черной речки и, исходя из типа конкретного дома, цены на квартиры здесь могут меняться в пределах 50-ти процентов. Конечно, если из окна открывается вид на ближайшую пивнушку, то это не добавит привлекательности жилью. Но верхние этажи подобных домов открывают зачастую взору великолепные «картины», что становится интересным для покупателя. Любят такие квартиры иностранцы. Также здесь покупателей интересует удаленность остановок городского транспорта, стоянок такси и метро.

Кто-то предпочтет приобрести жилье за городской чертой, поближе к природе. Но в большинстве случаев экологическая обстановка в районе освещается довольно слабо, хотя промышленные предприятия в «поле зрения» покупателя явно не добавят плюсов квартире. Тогда цены на квартиры в подобных районах не просто снижаются: бывает, что такое жилье просто невозможно продать. А вот если двор у подъезда ухоженный, зеленый, то такая квартира идет «на улет» и продавец может накинуть до 20-ти процентов к стоимости.

Для многих этаж особой роли не играет и чистый воздух доступнее выше десятого этажа, но там сильнее ощущается ветер, особенно в панельных и кирпичных домах. У людей, чувствительных к высоте и малейшим колебаниям, это может привести к головокружению.

Цены на квартиры в новостройках

Прежде, чем назначать цены квартир в новостройках, застройщиком проводится тщательный анализ цен в районе предполагаемого строительства за последние 3 года и предположительные цены на 3 года вперед. В домах самой современной планировки есть планка стоимости жилья, в зависимости от района, и перепрыгнуть ее нельзя. При этом, желая купить квартиру в СПб, надо учитывать, что в новостройке квартира уступает в цене вторичному жилью на 10-15%. Также следует брать во внимание, что в процессе строительства, застройщик может повысить цену порой на треть от первоначальной.

Во вновь возведенных домах цены на квартиры во многом определяется доступностью городского транспорта – ведь зачастую стройка начинается в «чистом поле». В таком случае становится важным, сколько минут идти до станции метро: менее 10 минут добавят процентов 5 к стоимости. А в обжитом уже микрорайоне и все 20%.  Но если до метро надо добираться автобусом минут 20-25, то придется вычесть эти проценты из базовой цены. Правда сегодня транспорт не для всех имеет большое значение – у многих свои автомобили, плюс организовано движение маршруток.

Отсутствие социальной инфраструктуры при новостройках вкупе с другими минусами: непрестижность места и удаленность транспорта, снижает цену квартиры, бывает, до 20%. Расширяющаяся торговая сеть сегодня позволяет людям не переживать об удаленности магазина. Конечно, торговый центр недалеко от дома – плюс, только если он располагается не под самыми окнами. Большая часть желащих купить квартиру в СПб озабочена близостью детских учреждений, развлекательных центров, спортзалов и кинотеатров. А вот если нет аптеки или почты, то это несущественно для покупателя.

Цены на квартиры: дополнительные факторы

Гараж или его отсутствие может в какой-то мере стать фактором влияния на цену для квартиры в историческом центре, ввиду трудностей с парковкой автомобилей. В доме давней постройке после реконструкции, при наличии паркинга, квартира будет дороже на четверть в сравнении с аналогичной без стоянки. Роскошь постройки отдельного гаража малопозволительна – цена его будет сравнима с ценой жилья.

Если производится уплотнительная застройка, то цены на квартиры в домах по соседству могут снизиться: влияние больше психологическое – стройка, шум, мусор. Это может стоить трех-пяти процентов снижения цены.

Этаж также играет определенную роль – первый дешевле, а если здесь располагается увеселительное заведение, то и квартиры на втором этаже падают в цене (до 10-ти%). Пятый этаж дешевле или дороже в зависимости от наличия в доме лифта – до 5%. В высотных домах, где много жильцов и лифт приходится ждать, да еще и гудит он круглые сутки, также цена несколько снижается, необязательно на сколько-то процентов.

Цены на квартиры на вторичном рынке в спальных районах Петербурга зависят и от типа дома. Морально устаревшие «немецкие» дома и «хрущевки», хотя и располагаются в обжитых озелененных районах, ценятся меньше, чем дома другого типа.

Цены на квартиры в домах-памятниках

Если решено купить квартиру в СПб в доме-памятнике исторического центра, то также надо быть готовым к определенным сложностям. Витражи, лепнина, каминные кладки, представляющие историческую ценность (о чем известно в Комитете госиспользования и охраны памятников (КГИОП) должны сохраняться в неизменном виде. Так, имеющийся камин ни использовать по прямому назначению, ни ремонтировать самовольно недопустимо.

Перепланировка в «исторических» квартирах также недопустима. Здесь уже нужен особый клиент, «свой» покупатель. Такое жилье по душе иностранцам – они с готовностью платят весьма приличные деньги и готовы сохранять историческую первозданность. Получается, цены на квартиры в доме-памятнике зависит и от покупателя – она может понижаться или повышаться, в зависимости от запросов клиента и его готовности сохранять все неизменным.

Цены в квартиры с большой площадью или многокомнатных

Большое количество комнат в квартире зачастую служит не плюсом, а минусом – большая жилплощадь влечет дополнительные расходы. При этом и цена 1 кв.м в таких квартирах ниже на два-три десятка долларов. Метр в однокомнатной квартире бывает дороже, чем в «трешке» до полутора сотен долларов. И при этом многокомнатная квартира продается сложнее.

Цены на квартиры с высокими потолками

На вторичном рынке ценится высота потолков: 1 кв. м разнится в квартирах с высокими и низкими потолками до 20%. Хорошая кухня большой площади – плюс 10%, а ремонт и чистота в подъезде приплюсует 5%. Телефон или его отсутствие особого значения не имеет в связи с распространением и доступностью мобильной связи.

Задайте вопрос юристу по недвижимости

Задайте вопрос юристу по недвижимости: +7 (812) 904-34-26. Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Напишите нам, мы в онлайне!

+7 (812) 904-34-26 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости