Цена квартиры и Договор купли-продажи квартиры

Цена квартиры и Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры содержит существенное условие, которые обязательно должно быть согласовано и указано в договоре. Это - цена квартиры, иначе договор купли-продажи квартиры будет считаться незаключенным и сделка с недвижимостью не будет действительной.

Цена квартиры прописывается в договоре купли-продажи квартиры цифрами с расшифровкой прописью в скобках, например: «2 000 000 (Два миллиона) рублей». Также в договоре указывается, что цена квартиры является твердой и изменению не подлежит. При заполнении следует проверить соответствие цифровой части и суммы прописью.

Цена квартиры должна быть указана в рублях либо в условных единицах, долларах, евро, но с указанием об оплате в рублях и курсе оплаты.

Инвентаризационная стоимость квартиры не обязательно должна быть указана в договоре купли-продаже квартиры. Рекомендуем ее не указывать, чтобы не допустить споров, связанных с неопределенностью цены.

Цена квартиры в договоре купли-продаже квартиры и фактическая цена квартиры

Нередко продавец просит указать в договоре цену, не соответствующую реальной сумме, уплачиваемой покупателем (например, менее 1 000 000 руб.). Это связано с уклонением продавца квартиры от уплаты налогов при продаже квартиры, находящейся в собственности продавца менее трех лет. Но эта схема может быть применена и для дальнейшего мошенничества в отношении покупателя квартиры.

Для покупателя указание неверной цены квартиры в договоре влечет существенные риски и определенные финансовые потери. Во-первых, при признании договора недействительным суд возвратит покупателю лишь сумму, указанную в договоре купли-продаже квартиры, а там написано: цена квартиры 990 000 рублей. Во-вторых, покупатель квартиры в этом случае не сможет получить имущественный вычет (до 260 000 руб.).

Само по себе указание меньшей цены квартиры, не является основанием для признания договора недействительным. Потому, в первую очередь, покупателю квартиры следует проверить все остальные аспекты сделки, чтобы не допустить признание договора недейвительным.

Также покупателю целесообразно предложить указать полную сумму в договоре, либо снизить цену ввиду повышенных рисков, либо увеличить цену квартиры на сумму налога при условии указания всей суммы в договоре. Однако схема, когда в договоре купли-продажи цена квартиры указана по минимальной планке на практике широко распространена, поэтому покупателю квартиры следует знать некоторые способы снижения рисков.

Цена квартиры в договоре - менее 1000000 рублей. Как снизить риск?

Как минимум покупатели берут у продавца квартиры вторую расписку.

В такой расписке можно указать об оплате этой суммы «за приобретение квартиры», на что продавец вряд ли согласится в виду рисков наступления для него налоговых последствий (при заявлении покупателем об этом в налоговую), да и покупателю при наличии такой расписки нелегко будет доказать отсутствие своего участия в уклонении продавца от налогов.

Некоторые недобросовестные покупатели считают, что в этом случае вправе взыскать эти суммы с продавца как неосновательное обогащение продавца, поскольку в договоре эта сумма не указана и основания для ее оплаты нет. Но если покупатель, передавая денежные средства, знал об отсутствии обязательства уплатить большую сумму, чем указано в договоре, данная сумма не подлежит возврату как неосновательное обогащение.

Вторая расписка должна быть с указанием об оплате неотделимых улучшений по квартире либо об оплате «произведенного» покупателем в квартире продавца ремонта для целей проживания покупателя с подписанием акта приема-сдачи выполненных работ и оснований для возврата суммы (неполучение в собственность). При признании договора купли-продажи квартиры недействительным, данная сумма будет возвращена по условиям о возврате, указанным в расписке.

Цена квартиры и порядок оплаты

Цена квартиры в договоре купли-продаже квартиры связана с условием о порядке оплаты. Условие об оплате заключается в том, чтобы определить:

  1. срок оплаты: после подачи документов на государственную регистрацию, после государственной регистрации, после передачи квартиры — для покупателя приемлемыми являются два последних варианта;
  2. способ оплаты: через банковскую ячейку, через аккредитив — рекомендуется прямо прописать способ оплаты;
  3. форма расчетов: безналичная или наличная оплата — для покупателя наилучшим в плане безопасности и дальнейшего подтверждения оплаты является безналичная оплата.

Договор купли продажи квартиры может содержать и условия о выселении продавца. Для мотивирования продавца к выписке и освобождению квартиры оплата какой-нибудь части цены квартиры может быть установлена после того, как продавец юридически и физически освободит квартиру.

Вопрос схемы оплаты регулируется на уровне условий договора об аренде банковской ячейки, но сроки и условия оплаты целесообразно дублировать и в самом договоре купли-продажи квартиры, так как эти договоры являются самостоятельными договорами.

Допустим, договор купли-продажи квартиры содержит условие об оплате в день подписания договора, но договор аренды банковской ячейки содержит условие оплаты квартиры после физического освобождения квартиры, покупатель рискует получить от продавца квартиры иск о просрочке в уплате цены квартиры и начислении пеней.

Напишите нам, мы в онлайне!

+7 (812) 904-34-26 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости


Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде