Аванс за квартиру

Купить за миллион?

Как поступать при желании продавца указать в договоре купли-продажи миллион? Если покупатель квартиры согласен, сделка с недвижимостью может состояться, но будет ли это выгодно для покупателя?

Это то, что полезно знать всем, кто решил купить квартиру. Договор купли-продажи на миллион, при фактическкой оплате покупки квартиры более 1 000 000 рублей - выгоден только продавцу квартиры. Знание некоторых тонкостей законодательства (как и знание обходных путей) поможет, если понадобится без особых осложнений приобрести новое жилье.

Статья 220 НК России гласит, что, продавая квартиру, ее уже бывший владелец должен уплатить 13% налога с суммы сделки, превысившей 1 000 000 рублей. Закон не обойдешь, он действителен для всех физических лиц-продавцов, в собственности которых недвижимость находилась меньше трехлетнего периода. То есть, со дня госрегистрации прав собственности на жилье минуло меньше трех лет, квартира продается дороже миллиона – вот и получается, что продавцу в таком случае, из кармана придется выложить кругленькую сумму – налог с суммы, полученной от продажи, свыше 1 000 000. Учитывая нынешнюю стоимость недвижимости, легко понять, что деньги это немалые, расставаться с которыми продавцу очень не хочется.

Но, владея определенными знаниями в области налогового законодательства, продавцу квартиры можно, ничего особо не нарушая, уйти от необходимости платить такие суммы или значительно уменьшить саму сумму НДФЛ при продаже квартиры. Считаете, что покупателю можно не вникать в подобные вопросы и налог на сумму свыше 1 000 000 – дело продавца? Ошибаетесь и сильно! Дело в том, что в отдельных случаях без Вашего, покупателя квартиры, участия продавец не сможет ничего сделать. Так что следует изучить возможные схемы, а потом решать, как Вам действовать.

Какие налоговые вычеты существуют?

Статья 229 НК Российской Федерации предусматривает налоговый вычет при продаже физлицом собственного имущества в ситуациях, когда: продается любое жилье, дачные и садовые жилые постройки, участки земли (либо часть в названном имуществе), находящееся в собственном владении продавца меньше трех лет, тогда доход от продажи может быть уменьшен на:

  1. 1 миллион руб.;
  2. сумму подтверждаемых документами фактических расходов, связанных с получением этого дохода. - продается другое имущество, которое было в собственности продавца меньше трех лет, тогда налог от продажи может быть уменьшен на
    1. 125 тыс. руб.;
    2. сумму подтверждаемых документами фактических расходов, связанных с получением этого дохода.

Если состоится:

  1. продажа любого жилья, дачных и садовых строений, участков земли или части в перечисленном имуществе, которые были собственностью налогоплательщика свыше трех лет;
  2. продажа любого другого имущества, бывшего в собственном владении налогоплательщика свыше трех лет, имущественный налоговый вычет будет предоставлен в сумме, которую налогоплательщик получил, продав названное имущество.

Таким образом, при условии владения продавцом отчуждаемым жильем меньше трех лет, налоговую сумму можно заметно снизить или вовсе не платить. Продавцу необходимо представить документальные подтверждения – расписку предыдущего владельца, от которого получено жилье; платежные поручения или приходные ордера от застройщика – потраченных на покупку жилья средств. В этом случае разница покупка – продажа становится налогооблагаемой базой.

Рассмотрим на примере. Человек приобрел жилье за три с половиной миллиона в 2009-ом, а год спустя решил продать за четыре. В этом случае сумма налога будет 65 000 руб., так как налогооблагаемой базой являются полмиллиона. Солидная разница, не так ли? Если продавец не в курсе такого расклада и уговаривает Вас на какие-то иные пути решения уплаты налога, то поясните ему на этом примере его выгоду.

Можно уйти от налоговых выплат, заключив договор купли-продажи на миллион?

Несомненно, проданное жилье влечет огромные выплаты налоговых сумм. Жалко. Вот и начинают выстраиваться различные схемы. Самая распространенная – Договор купли-продажи на миллион, то есть указание в договоре купли-продажи цены 1 000 000 или 999 999 рублей. Это при варианте, что недвижимость находилась в собственности меньше трех лет. На остальные средства, поступившие при продаже жилья, продавец пишет обычную расписку, которую ни нотариус, ни кто-либо еще не заверят. Получается, что риск ложится на плечи покупателя. А выгоду от этого получает лишь продавец.

Кстати, последнее время физлица-продавцы квартир вызывают повышенный интерес у налоговых служб, так как они считают манипуляции с жильем, находившимся в собственности меньше трех лет источником получения дохода. Поэтому вся документация, касающаяся подобных сделок, да и сами сделки рассматриваются с особым вниманием.

Какие последствия возможны для покупателя при подобной схеме?

  1. Первое, о чем надо знать: если вдруг по каким-либо причинам сделка будет расторгнута (может суд признает недействительной), то все вернется «на круги своя», то есть продавец получает обратно свое непроданное жилье, а продавец – свои деньги. Вопрос: «Сколько денег вернется к покупателю?» Можно сказать, что все ясно – сколько заплатил, столько и вернули. Но это так хочется. А какая сумма зафиксирована в договоре? Миллион? Вот миллион и вернется, а все слова, что реальная сумма гораздо больше – пустой звук, ничего не значащий для любого из судей. Полученная расписка роли не играет – суд может принять или НЕ принять ее к делу – тут уж как решит судья. Как говорилось ранее, нотариус такие расписки не заверяет. Так что стоит подумать прежде, чем рисковать. Или рисковать, а потом думать – решать Вам, перед тем как купить квартиру.
  2. Второе. Вы имеете постоянное место работы с официальным устройством. Работодателем исправно перечисляется начисленный на Ваш доход (заработная плата) подоходный налог. При таком раскладе у Вас есть реальная возможность получить налоговый вычет с подоходного налога при приобретении недвижимости. Что касается суммы имущественного вычета. Она снижает налоговую базу (Ваш доход) для исчисления налога, что гарантирует налоговый возврат 13%, исходя из суммы произведенных по факту расходов или максимальной суммы вычета, что составит самое большое 260 000 руб. Получается, что, купив жилье свыше 2 000 000 рублей, а указав в договоре 1 000 000, Вы лишаетесь 130 000 руб. Обидно? Обидно!

Договор купли-продажи на миллион: где выход из ситуации?

Конечно, лучше всего, как говорится: «Правда и только, Правда!» то есть в договоре следует указывать ту сумму, которая реально оговорена и проплачена, всю целиком. Но далеко не всегда это удается – продавец платить лишнее (как он считает) не желает и, как следствие, отказывает Вам в сделке. Но квартира (дом, комната и прочее) Вам очень нравится, другой не надо, тогда существует несколько вариантов, которыми можно воспользоваться, приглушив на время «гражданскую совесть».

  1. Пойти на риск: «Кто не рискует – тот не пьет шампанского (и не получает нужной квартиры!). В договоре проставляется сумма до миллиона рублей. Продавец пишет расписку на оставшуюся сумму (нотариус расписку не заверяет!), и Вам остается уповать на честность самого продавца. А может – на решение суда в Вашу пользу, если до этого дойдет дело.
  2. Взять на себя, сверх стоимости жилья, уплату налога.
  3. Всегда есть возможность отказаться от данного варианта жилья и постараться найти другое, безо всяких налоговых препятствий.
  4. Попытаться уговорить продавца уплатить налог, взывая к гражданскому долгу (маловероятно, но можно попробовать).
  5. Пообещать продавцу, что Вы уплатите налог сами со своего имущественного вычета. Тут уже продавец волен верить или не верить Вам.
  6. Провести оформление договора купли-продажи с обременением, без передачи денег. В договоре при этом следует указать, что выплата денег состоится после энного числа (три года в собственности). Таким образом, официальной датой получения денег продавцом становится число, указанное в договоре. Все пункты Закона соблюдены, все довольны. Весьма сложная для выполнения схема, но возможная.
  7. Можно узнать, не собирается ли продавец приобретать новое жилье. Конечно, налог за продажу квартиры уплатить придется, но ведь при покупке нового жилья, он получает имущественный вычет. Возможно, перспектива получения вычета продавца несколько утешит, и он станет сговорчивее.

В любом случае, при возникновении каких-либо непонятных ситуаций, следует не забывать, что Вы всегда можете обратиться за помощью квалифицированных юристов по жилищному праву и юристов по недвижимости.

Напишите нам, мы в онлайне!

+7 (812) 904-34-26 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости


Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде