Договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости

Договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости - это главный документ сделки с недвижимостью. Он регулирует передачу продавцом-собственником недвижимого имущества: земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества и оплату покупателя недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости подписывается покупателем не сразу. Перед подписанием договора покупатель проверяет:

  1. Форму договора: договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Обязательное нотариальное удостоверение такого договора никогда не было предусмотрено, однако если документ был заверен, то это является определенной гарантией «чистоты» сделки;
  2. Наличие двух штампов о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. Если договор купли-продажи содержит штамп о регистрации ипотеки, то обязательно следует проверить у продавца и по выписке из ЕГРП, прекращена ли запись об ипотеке. Это может быть либо ипотека в пользу прежнего продавца (если договором предусмотрена передача квартира до оплаты), либо ипотека в пользу банка-кредитора;
  3. Договор купли-продажи содержит различные существенные условия. При отсутствии существенных условий договор купли-продажи может быть признан незаключенным. Их проверка и детальное продумывание так же обязательны перед подписанием договора. Их три:
    1. цена квартиры,
    2. точная идентификация недвижимости, позволяющая определенно установить передаваемое имущество,
    3. указание на лиц, сохраняющих право пользования квартирой (если они есть).
  4. Отсутствие данных о кредитном источнике оплаты. Если же такой источник указан, то необходимо запросить справку банка о полном исполнении обязательств продавца перед банком по кредитному договору. В противном случае есть определенный риск, что заемщик неправомерно зарегистрировал квартиру без установления залога и стремится ее продать.
  5. Наличие расписки об оплате продавцом цены квартиры.
  6. Наличие Акта приема-передачи квартиры.

Договор купли-продажи между родственниками

Если продавец приобрел квартиру у своих родственников, то следует быть особенно внимательным. Банки вообще не выдают кредиты на покупку квартиры у близких родственников, так как цель таких сделок зачастую получить деньги, а не реально передать квартиру.

Если прежний собственник-родственник или члены его семьи все еще зарегистрированы в квартире продавца, то лучше отказаться от сделки, так как договор купли-продажи может быть признан мнимым и заключенным лишь для вида.

В этой ситуации возможен и конфликт между продавцом и его родственниками, «продавшими» ему квартиру, ведь последние по сути не продали квартиру, а тот вдруг продает квартиру третьим лицам, оставляя без крова всех зарегистрированных в квартире. Договор купли-продажи квартиры в случае такого конфликта может быть признан мнимым и выселить из квартиры прежних жильцов новому покупателю вряд ли удастся.

С другой стороны, «проблема» родственников в том, что данные лица могут между собой договориться и сообща найти основания для истребования квартиры. Допустим, один подаст иск о том, что договор купли-продажи - мнимый, а другой сразу его признает, нарушив при этом права нового собственника.

Для сделок между не близкими родственниками банки требуют представления передаточного акта и безналичного перечисления денет, чтобы подтвердить реальность передачи денег и чтобы в суде не было оснований для признания сделки мнимой, что можно взять на вооружение и покупателю квартиры.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости в СПб по телефону +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Напишите нам, мы в онлайне!

+7 (812) 904-34-26 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости


Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде