Как заключить договор с риэлтором правильно?

Как заключить договор с риэлтором правильно?

Заключение договора с риэлтором при сделке с недвижимостью и правила поведения в работе с риэлтором. Как не сделать ошибки?

Покупатель квартиры выбрал риэлтора: риэлтор приветлив и адекватен, предлагает конкретные варианты хороших квартир, показывает их фотографии и выражает явное намерение заключить договор и начать работу или просто начать работу без всяких договоров. После такого приема есть большое желание ни о чем не думать и подписать, не читая, договор с риэлтором.

Но на самом деле после первичного знакомства этап конструктивных переговоров с риэлтором только начинается: ведь все, что было до этого, это только слова, грамотная реклама и умение риэлтора продать себя. Будут ли эти гарантии и еще масса важных, но неоговоренных обязательств прописаны в договоре с риэлтором об услугах, еще неизвестно — на этапе рассмотрения условий договора как раз выясняется разница между словами и реальными обязательствами.

Разница между устными договоренностями и подписанным договором с риэлтором

После того как подписан договор с риэлтором, при наличии споров вы будете смотреть в договор, а не вспоминать, что вам обещал риэлтор. И если в договоре к вашему удивлению указаны лишь непонятные информационные услуги по поиску пяти вариантов, то и требовать с риэлтора проверить юридическую чистоту, проверку поддельности, запрос справок из ЕГРП, анализ договора купли-продажи вы не вправе. Кроме того, после предложения вам пяти вариантов, которые и не подходят вам, и уже проданы другим, каждый последующий вариант может быть платным.

Порой после заключения договора или внесения предоплаты отношение риэлтора к покупателю меняется на противоположное, и покупателю приходится искать риэлтора, звонить ему, уговаривать его найти варианты, проверить понравившуюся квартиру.

Устные договоренности, конечно, важны, но о чем-то договориться обычно забываешь, а то, что обговорено, еще не обязательно однозначно понято обеими сторонами и впоследствии будет исполнено.

Все устные договоренности, оборачиваются неприятными сюрпризами, и стороны тщатся вспомнить, о чем же они договорились, причем никакой суд такие споры с прогнозируемым для покупателя результатом не рассудит.

Поэтому необходимо заключить договор с риэлтором и проследить, чтобы ключевые моменты в нем были прописаны.

И это не просто рекомендация. Сделки юридических лиц или индивидуальных предпринимателей с гражданами в обязательном порядке заключаются в письменной форме. И даже если перед покупателем частный риэлтор, то письменная форма обязательна, ведь цена услуг больше 1 000 рублей.

Договор с риэлтором и споры в суде

Договор с риэлтором необходим для того, чтобы закрепить договоренности и обязанности сторон, а также иметь возможность при неисполнении обязательств требовать через суд возмещения убытков или иной ответственности стороны, нарушившей обязательство, либо иметь право вовремя отказаться от риэлтора и расторгнуть договор.

Договор с риэлторским агентством

При работе с крупным агентством недвижимости изменить типовой договор практически невозможно. Причем это достигается не только неким устным запретом, но и полномочиями руководителей отделений крупных агентств: в их доверенностях может содержаться оговорка о заключении договоров по типовым утвержденным формам.

К слову, это делается и для того, чтобы агентство не заключило невыгодный договор, и для того, чтобы в дальнейшем иметь лазейку для оспаривания договора, заключенного не по типовой форме. Поэтому при наличии такой оговорки в доверенности подписанта запросите приказ об утверждении типовой формы договора, заверенный агентством, либо попросите подписать договор руководителем компании (генеральным директором), который вправе изменить договор, утвержденный им.

В такой ситуации остается лишь выявить наиболее существенные моменты, на которые обратить внимание и при необходимости потребовать изменить данные пункты, предложив, например, не менять основной договор, а заключить к нему дополнительное соглашение, в котором отразить иные, чем в основном договоре, условия.

Плюсом для покупателя является тот факт, что на договор, заключаемый с риэлторским агентством (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), распространяются положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г. О защите прав потребителей, в связи с чем покупатель вправе использовать весь комплекс механизмов данного закона при работе с риэлтором, в частности, получать всю информацию об услуге, требовать повышенных неустоек при неисполнении договора, признавать недействительными положения, противоречащие данному закону, жаловаться в Роспотребнадзор.

Договор на оказание риэлторских услуг, как правило, заключается по схеме договора возмездного оказания услуг. Если для агентского договора определенным минусом является обязанность возместить расходы риэлтора, если иное не указать в договоре, то для договора об оказании услуг арбитражная судебная практика выработала позицию, предписывающую оплачивать за фактическую работу, а не за результат (независимо от результата).

То есть оплату нельзя ставить в зависимость от результата, а если это и установлено, то за все время работы риэлтор может требовать оплаты независимо от результата. Хотя суды общей юрисдикции скорее всего будут квалифицировать договор в пользу покупателя с учетом Закона РФ О защите прав потребителей.

Договор с риэлтором и его условия

1. Полномочия лица, подписывающего договор со стороны риэлтора

Это может быть либо руководитель данной компании (генеральный директор, президент и проч, либо лицо, действующее по доверенности. В последнем случае необходимо запросить данную доверенность и проверить наличие полномочий на заключение договора, лимиты и ограничения на заключение договоров. Обратим внимание, что если вы выбрали агентство с хорошей репутацией, а сотрудник компании предлагает подписать договор с ним лично, то рекомендуется отказаться от таких услуг. Ответственность за такие договоры агентство не несет, а взыскивать убытки с физического лица довольно бесперспективно.

2. Персонализация

Желательно в договоре с компанией прописать, какой конкретно риэлтор будет сопровождать поиск вашей квартиры и правозамены риэлтора.

3. Проверка паспорта

Обязательно попросите у риэлтора, который будет с вами сотрудничать, паспорт, снимите с него копию либо запишите паспортные данные, дату и место рождения, адрес. Это нормальная процедура, поэтому при отказе риэлтора предоставить паспорт целесообразно отказаться от его услуг. Далее — проверьте паспорт на предмет его действительности и утери на официальном сайте Федеральной миграционной службы: конечно, стоит проверить данного риэлтора на предмет отзывов).

4. Перечень услуг

В договоре должны быть четко прописаны услуги, оказываемые риэлтором, в том числе:

  1. поиск квартиры, отвечающей требованиям покупателя
  2. сбор документов (указать полный перечень), необходимых в том числе для проверки «юридической чистоты» и государственной регистрации договора (отметим, что все справки по продавцу подготавливает продавец, и работы у риэлтора в этом плане не так много, однако ряд документов он должен запросить независимо от продавца или получить совместно с продавцом — выписку из ЕГРП, из Домовой книги);
  3. проверка «юридической чистоты» и обеспечение отсутствия оснований для признания договора купли-продажи между продавцом и покупателем недействительным и оснований для истребования квартиры у покупателя:
  4. проверка подлинности документов:
  5. идентификация продавца;
  6. оформление договора купли-продажи (анализ проекта, представленного продавцом) и обеспечение государственной регистрации перехода права собственности на покупателя,
  7. обеспечение физического и юридического освобождения квартиры продавцом и иными проживающими в квартире лицами (снятия с регистрационного учета по квартире).

Если в договоре указаны не все ключевые услуги, то следует поднять вопрос о снижении стоимости услуг.

5. Результат услуг

При всем многообразии перечня услуг нельзя терять из виду основной цели договора. Порой достаточно наличия одной общей фразы, чтобы не описывать подробно перечень услуг.

Например, указать: «Результатом оказания услуг является государственная регистрация перехода права собственности покупателя на квартиру, соответствующую требованиям покупателя, свободную от прав третьих лиц, арестов и обременений, с гарантией непризнания договора купли-продажи недействительным или незаключенными с гарантией неистребования квартиры у покупателя».

По большому счету цель покупателя именно в этом, а не в перечислении всех видов проверки. Покупатель вообще не должен задумываться, как риэлтор достигнет этого результата. Риэлтор же, являясь профессионалом в этой области, сам должен знать и делать все необходимое, чтобы достичь цели договора.

6. Стоимость услуг

Договор с риэлтором обязательно определяет цену услуг. Причем цена эта должна быть для покупателя прогнозируемой, допустим, процент от цены квартиры, но не более определенной суммы, а лучше твердая сумма, чтобы у риэлтора не было конфликта интересов и желания найти максимально дорогую квартиру.

Риэлтор всегда предварительно спрашивает покупателя, на какую сумму он рассчитывает. Но по практике риэлторы подыскивают квартиры и чуть дороже, проверяя тем самым, есть ли у покупателя еще средства. Нередко квартира покупается дороже первоначальной договоренности, а покупатель вынужден искать недостающие деньги.

В договоре не должно быть пунктов об одностороннем изменении цены услуг риэлтором, ссылок на тарифы агентства и права агентства менять данные тарифы в одностороннем порядке.

При определении цены услуг риэлтора необходимо четко определить, какие конкретно услуги входят в данную цену, а также оговорить, за чей счет осуществляются необходимые расходы риэлтора, в том числе заказ справок БТИ выписок из ЕГРП, получение архивной выписки из Домовой книги, оплата банковской ячейки, снятие денег со счета (либо оптимизация платежей для исключения комиссий), оплата услуг «комфортной» регистрации, криминалиста. Если цена услуг риэлтора максимальна, то все это целесообразно возложить на риэлтора.

7. Порядок оплаты услуг

Оптимальным для покупателя вариантом является полная оплата услуг после получения им Свидетельства о праве собственности на квартиру (в Москве, например, покупатель часто закладывает две ячейки — одну в пользу продавца, другую в пользу своего риэлтора с одинаковым условием доступа в виде документов, подтверждающих право собственности покупателя).

Авансирование оплаты услуг риэлтора не является обычной практикой, напротив, существует распространенный вид мошенничества с получением таких авансов от множества покупателей. Другой вопрос — аванс требует продавец квартиры, но и этот аванс лучше передавать продавцу самостоятельно, а не через своего риэлтора.

8. Возмещение расходов

В договоре не должно быть указано о возмещении покупателем расходов на рекламу, поиск квартиры, транспортных расходов.

9. Требования к квартире

  1. предельная цена,
  2. местоположение,
  3. количество комнат,
  4. этаж,
  5. площадь,
  6. свободная юридически и проч.

Важный для договора момент, так как при наличии общих требований к квартире любая найденная квартира будет фактически являться надлежащей, и риэлтор обоснованно скажет, что он свои обязательства выполнил, а вот покупатель постоянно отказывается от квартир.

Поэтому в интересах покупателя прописать требования поконкретней и указать, что данные требования являются примерными и могут быть изменены. Это и нормально — заранее предусмотреть, какая конкретно квартира подойдет непрофессиональному покупателю, нереально, и риэлтор не вправе ожидать и требовать от покупателя жестких рамок.

10. Количество просмотров

В договоре условий о количестве бесплатных просмотров и о плате за дальнейшие просмотры быть не должно. Распространенной практикой является показ пяти квартир, причем уже начиная со второй риэлтор жестко начинает настаивать на покупке именно этой квартиры, а начиная с шестой квартиры каждый показ становится платным. Собственно поэтому одним из вариантов является самостоятельный поиск квартиры и поручение ее проверки риэлтору или юристу.

11. Сроки поиска

Желательное условие для исключения затягивания в поиске квартиры и возможности расторгнуть договор при невыполнении срока. Причем срок возможно указать не общий, а с даты нахождения предыдущего варианта.

12. Право покупателя отказаться от исполнения договора

Если после начала работы с риэлтором выясняется, что риэлтор не справляется с поставленной задачей, то покупателю необходимо иметь возможность расторгнуть договор.

Как известно, одностороннее расторжение договора и отказ от исполнения обязательств по общему правилу не допускаются установлено два основания для одностороннего расторжения договора, и оба через судебную процедуру существенное изменение обстоятельств и допустимость такого расторжения кодексом, законом или договором.

В то же время п. 3 ст. 450 ГК РФ предоставляет возможность отказаться от исполнения договора без обращения в суд при указании в договоре оснований для такого отказа, при этом не обязательно связанным с нарушением обязательства какой-либо из сторон, что также повлечет расторжение договора. Следует предусмотреть основания для отказа от исполнения договора:

  1. нарушение сроков;
  2. показ вариантов, не соответствующих требованиям покупателя
  3. непредставление вариантов в течение определенного времени,
  4. представление ложных или недостоверных сведений; о ненадлежащее качество исполнения услуг:
  5. отказ исполнителя от проведения полного комплекса проверки, предусмотренного договором, или отдельных видов проверки,
  6. по инициативе заказчика без указания причин, но с возмещением фактических расходов
  7. иные основания.

По схеме договора оказания услуг такое право императивно (т.е. не может быть изменено сторонами в договоре) предусмотрено законом, и покупатель недвижимости (заказчик в терминологии договора оказания услуг) вправе в любое время отказаться от исполнения договора, возместив риэлтору фактические затраты. Для агентского договора такое право также предусмотрено законом, если агентский договор заключен без срока действия.

В случае одностороннего отказа или отмены поручения необходимо направить по адресу риэлтора соответствующее письмо (заказным, с уведомлением о вручении и с описью вложения).

13. Ответственность риэлтора

Как быть, если квартира, приобретенная при помощи риэлтора, в дальнейшем истребована у покупателя, договор купли-продажи признан недействительным, или жильцы квартиры так и не выселяются, причем пользуются квартирой законно? Или же деньги покупателем уплачены, но собственником квартиры он так и не становится? Ского требовать в данном случае убытки?

Скорее всего суд при признании вышеозначенных фактов укажет покупателю, кто обязан вернуть ему деньги. Таким лицом по общему правилу является продавец недвижимости, поскольку стороной договора и получателем денег являлся продавец.

Если речь идет о мошенничестве, то такие требования могут быть предъявлены преступникам, в отношении которых вынесен обвинительный приговор.

Во вторую очередь требования необходимо предъявлять к самому риэлтору.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Обоснованием здесь будет являться тот факт, что убытки возникли ввиду того, что риэлтор некачественным образом оказал услуги.

Если профессиональная ответственность риэлтора застрахована, то требования могут быть также предъявлены в страховую компанию. Для того чтобы понять, от каких случаев и на какую сумму застрахован риэлтор, необходимо ознакомиться с договором страхования ответственности риэлтора. Выгодоприобретателем по таким договорам является сам покупатель (т.е. лицо, которому в связи с ошибкой риэлтора причинен вред).

Гарантии от агентства недвижимости

Иногда агентство недвижимости предлагает «сделку с гарантией». То есть агентство недвижимости выдает некий сертификат, гарантийное письмо», в котором прописано, что при утрате права собственности агентство гарантирует возврат денег. Такая постановка вопроса влечет закономерное недоумение: разве в обычных случаях «юридическая чистота» сделки не гарантируется и ответственности у риэлтора нет? При этом сертификат стоит отдельных денег — не менее 1% от цены квартиры.

Заказывать такой сертификат, по нашему мнению, бессмысленно. Вместо этого рекомендуем заключить со страховой компанией обычный договор страхования титула, т.е. страхования от риска потери права собственности.

Услуги страховой компании по крайней мере стоят гораздо дешевле, а при страховом случае можно надеяться на выплату с большей вероятностью, чем при гарантийном письме, так как у агентства элементарно может не быть денег, и такое страхование для агентства не является профильной деятельностью со всеми вытекающими недоработками при оценке рисков.

Страховая компания гарантирует возврат только после регистрации права собственности. Если покупатель так и не приобретет право собственности, то выплаты не будет.

Задайте вопрос юристу по недвижимости

Задайте вопрос юристу по недвижимости: +7 (812) 904-34-26. Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Напишите нам, мы в онлайне!

+7 (812) 904-34-26 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости


Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде