Доступ к банковской ячейке покупателя квартиры

Доступ к банковской ячейке покупателя квартиры

При сделке с недвижимостью, на случай, если по каким-то причинам квартиру за покупателем не зарегистрируют и соответственно продавец открыть сейф не сможет, покупателю также дается срок для доступа к сейфу: с ключом, но без предъявления каких-либо (кроме паспорта) документов: 5—10 дней после истечения срока для допуска продавца. Об этом также необходимо указать в договоре аренды банковской ячейки.

Иногда в договоре указывают, что покупатель осуществляет доступ к банковской ячейке только в присутствии продавца квартиры, что никак не в интересах покупателя, так как недобросовестный продавец может просто не явиться.

И покупатель, и продавец вправе, заверив у нотариуса, выдать доверенность на доступ к банковской ячейке третьему лицу. Если от имени продавца квартиры доступ к банковской ячейке осуществляет доверенное лицо, то покупателю квартиры необходимо запросить доверенность на такое лицо и проверить данное лицо, либо необходимо в договоре прямо указать, что продавец должен исполнить свою обязанность лично. В любом случае расписку должен составлять продавец квартиры лично в присутствии покупателя.

Доступ к банковской ячейке продавца квартиры

Одно из основных условий договора аренды — указание срока, в течение которого продавец имеет доступ к банковской ячейке. Покупатель в этот срок доступ к банковской ячейке не имеет, что является гарантией сохранности денег для продавца квартиры. Срок доступа к банковской ячейке продавца определяется из расчета срока регистрации права собственности на квартиру. По закону — один месяц, если с использованием кредитных средств, то пять рабочих дней.

Срок доступ к банковской ячейке целесообразно указать с запасом, например, определив в два месяца с момента заключения договора, так как и уполномоченный орган при наличии замечаний может приостановить регистрацию, и для получения продавцом документов необходимо время.

Доступ к банковской ячейке, а, следовательно, к деньгам, стороны в договоре аренды банковской ячейки должны указать предоставление продавцом квартиры в банк следующих документов:

  1. Паспорт продавца: следует указать в договоре фамилию, имя и отчество продавца, дату и месторождения, паспортные данные, чтобы исключить появление двойника
  2. Зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи квартиры: указывается наименование договора, стороны договора, идентификация квартиры
  3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая, что собственником квартиры является покупатель, либо Свидетельство о государственной регистрации права собственности на покупателя.

Обратим внимание, что условия доступа к банковской ячейке зависят исключительно от сторон. То есть в указании этих документов еще следует убедить продавца, хотя приведенный перечень по практике является стандартным и минимально возможным. С другой стороны, список может быть продолжен, и ограничением является лишь банк, который не готов проверять ряд документов типа расписки. Условием доступа к банковской ячейке вообще может быть указано лишь присутствие и продавца, и покупателя.

Если продавец предъявил в банк эти документы, значит, собственником квартиры уже стал покупатель и продавец может забрать деньги. Это позволяет продавцу квартиры быть уверенным, что деньги у покупателя точно есть, а покупателю — что деньги продавец получит только после того, как собственником квартиры станет покупатель, а им обоим быть уверенными, что ценности в надежном месте у независимого лица — банка.

Доступ к банковской ячейке продавца квартиры может потребовать дополнительных документов, которые рекомендуем установить с целью надлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче квартиры, выселению и оплате коммунальных услуг. Документы для доступа к банковской ячейке продавца квартиры такие являются:

  1. Акт приема-передачи квартиры для подтверждения передачи квартиры покупателю
  2. Выписка из Домовой книги, подтверждающая регистрацию продавца и всех ранее проживающих в квартире лиц (их следует перечислить) по новому месту жительства, а также подтверждающая юридическое освобождение квартиры. По проданной квартире продавцу выписку уже не дадут, поскольку он уже не будет являться ее собственником
  3. Квитанция об оплате коммунальных и прочих платежей по квартире
  4. Иные документы, с которыми стороны договорились связать передачу денег продавцу.

Отметим, что указание в документах для доступа к банковской ячейке указанной выписки из Домовой книги редко находит понимание у продавцов, хотя это и кажется странным при наличии обязательства продавца юридически освободить квартиру в самом договоре. Видимо, поэтому практика идет в этом случае по пути закладки отдельной ячейки с суммой в размере 10% от цены квартиры, которую продавец получает только по представлению выписки из Домовой книги. Это мотивирует продавца и проживающих с ним лиц к оперативному выселению из квартиры.

Перечень документов для доступа к банковской ячейке продавца квартиры в интересах покупателя было бы целесообразно дополнять распиской продавца в получении денег за квартиру, так как отсутствие у покупателя такого документа может обернуться для него необходимостью в суде доказывать, что он действительно оплатил квартиру.

Но банки в последнее время в качестве документа для доступа к банковской ячейке расписку не принимают, так как ее от руки заполняет продавец и для сотрудников банка проверить и гарантировать ее содержание и достоверность довольно трудно. Поэтому расписку о получении продавцом денег лучше заложить в отдельную ячейку, условием доступа к которой уже покупателя (поскольку покупатель получает расписку) указать Свидетельство о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Доступ к банковской ячейке риэлтора

Для оплаты вознаграждения риэлтора покупателя часто используется отдельная ячейка. Доступ к банковской ячейке риэлтора - те же документы, что и для получения продавцом квартиры денег.

Что касается формы представляемых документов: желательно прямо в договоре аренды указать, что для допуска к сейфу продавец представляет и оригинал, и нотариально удостоверенные копии документов, при этом именно нотариальные копии остаются в банке. Если у банка в деле останутся лишь простые копии документов, то при наличии спора будет сложно доказать, что оригиналы действительно существовали и были предъявлены, помимо появления риска недобросовестного сговора сотрудника банка с продавцом.

Когда доступ к банковской ячейке - открыт

Доступ к банковской ячейке может быть открыт после проверки сотрудником банка представленных документов названным в договоре аренды ячейки.

Доступ к банковской ячейке продавца квартиры, как и покупателя квартиры, фиксируется в специальной учетной карточке.

Напишите нам, мы в онлайне!

+7 (812) 904-34-26 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости


Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде