Финансовое состояние застройщика также как и многие параметры, подлежит проверке дольщика еще до заключения сделки с недвижимостью.
В период сверхдоходов застройщики брались сразу за несколько проектов и направляли деньги дольщиков одного объекта на строительство других объектов, не просчитывая риск нехватки средств. Кризис повлек банкротство таких застройщиков и проблему недостроя для дольщиков.
Строительство — одно из самых трудоемких и «денежноёмких» предприятий. Застройщик закладывает в конечную цену квартиры подрядные работы, стоимость материалов, согласований, налоги, проценты за кредитные средства, риски, определенную норму прибыли и еще массу факторов, но и при этом денег на достройку или доводку объекта может оказаться недостаточно.
Окончание строительства в срок обусловлено не только «статическими факторами», но и динамикой экономической среды, в рамках которой осуществляется деятельность застройщика, ценами на строительные материалы, политикой реагирования застройщика на изменения внутренних и внешних факторов.
Финансовое состояния застройщика обязан подтвердить и предоставить документы сам застройщик.
К документам относятся:
- бухгалтерская отчетность (баланс и отчет о прибылях и убытках) за последние три года;
- аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности.
Проектная декларация так же должна содержать сведения о финансовом состоянии застройщика по результатам текущего года, о размерах долгов застройщика.
Покупатель в данном процессе — не просто потребитель, а фактически соинвестор проекта, вложивший в него деньги. Поэтому в идеале покупателю, при проверке финансового состояния застройщика следует просчитать так называемую экономику проекта.
В нее входят:
- необходимый объем вложений в строительство дома,
- достаточность собственного капитала застройщика,
- объем и цена кредитных средств,
- политика ценообразования,
- реальность продаж объектов по избранной цене.
Так можно распределить риски на все проекты застройщика, сроки строительства и риски внешнего характера.
Значения в финансовом состоянии застройщика, которые необходимо учесть дольщику:
Отсутствие убытков
Наличие негативного финансового результата в текущем году или прошлых годах является тревожным симптомом.
Наличие в собственности имущества
Наличие квартир, зданий, нежилых помещений, машин свидетельствует об определенном застройщика и том факте, что застройщик не пустая оболочка, ареальная компания, на которую зарегистрировано имущество.
Достаточность ресурсов (стоимость чистых активов)
Финансовое положение предприятия, по мнению экспертов, считается устойчивым, если оно покрывает собственными средствами не менее 50% от требуемых для строительства финансовых ресурсов.
Если застройщик слишком много берет в долг, то может обанкротиться, если несколько кредиторов заявят одновременно свои требования.
Для того чтобы представить, что представляет собой организация после погашения долгов, следует вычислить величину чистых активов. Это условно разница между стоимостью имущества застройщика (активы застройщика, указанные в соответствующем разделе баланса) и его долгами (обязательствами), указанными в разделе баланса в строках долгосрочные и краткосрочные обязательства.
Величина уставного капитала
Именно данная величина гарантирует интересы дольщиков, поэтому чем больше данная сумма, тем лучше. Если величина чистых активов ниже, чем 10 тыс. руб., то застройщик подлежит ликвидации.
Неоправданно низкая цена продажи
Неоправданно низкая цена продажи может свидетельствовать либо о мошеннической схеме, либо о проблемах с финансированием или рискованной финансовой политике.
Именно с таким предложением выходила на рынок «Социальная инициатива», признанная в дальнейшем банкротом. Если застройщик участвует в многочисленных судах, то следует просчитать сумму претензий и риск потери данной суммы для деятельности застройщика.
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге.
