Истребование квартиры у покупателя

Истребование квартиры у покупателя

Истребование квартиры у покупателя после покупки: основания и профилактика. Цель покупателя — свободно владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, т.е. стать ее полноправным собственником, ни с кем поэтому поводу не судиться и никому квартиру, кроме как по собственному желанию, не отдавать.

Однако есть основания, по которым квартиру можно отнять у покупателя после того, как он стал ее собственником. Чтобы истребования квартиры у покупателя не произошло, на этапе проверки необходимо оценить возможный риск. И если такой риск вероятен, то следует отказаться от совершения сделки с недвижимостью по покупки такой квартиры.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Существует четыре основные правовые конструкции, позволяющие истребовать квартиру у покупателя:

  1. истребование (виндикация) квартиры у добросовестного приобретателя;
  2. признание договора с покупателем недействительным, в результате чего стороны возвращаются в первоначальное положение продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — квартиру (двусторонняя реституция)
  3. признание договора с покупателем незаключенным, в результате которого покупатель возвращает квартиру, поскольку основания для ее приобретения отсутствовали, а деньги истребуются покупателем у продавца как неосновательное обогащение
  4. расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца в связи с существенным нарушением договора покупателем, т.е. неоплатой им цены квартиры (данный способ мы не будем рассматривать исходя из добросовестности покупателя).

Причем каждый способ применяется не произвольно, а в зависимости от конкретных обстоятельств. Допустим, нельзя истребовать квартиру у покупателя напрямую продавцом от покупателя в порядке виндикации, поскольку в данном случае ст. 302 ГК РФ не применима, но возврат квартиры возможен путем признания договора незаключенным или недействительным.

Помимо этого, есть фактор, сдерживающий споры по недвижимости, — срок исковой давности, который не дает лицу, права которого нарушены, «вечную» возможность защитить свои права, а покупателю позволяет не бояться обжалования на протяжении всего срока владения квартирой.

При проверке на предмет возможности истребования обязательно оценивается три момента:

  1. есть ли у кого-либо право и интерес истребовать квартиру у покупателя как у добросовестного приобретателя?
  2. есть ли основания для признания договора, по которому продавец приобрел квартиру, и (или) будущего договора купли-продажи между покупателем и продавцом недействительными, и есть ли у кого-либо интерес в таком признании?
  3. есть ли основания для признания договоров незаключенными и лица, у которых имеется интерес в таком оспаривании?

Если хотя бы на один из этих вопросов выявлен, то следует отказаться от покупки такой квартиры, если только не истек срок исковой давности.

При этом мы предлагаем оценивать реальность судебных производств не только по строго юридическим основаниям, но и по иным предпосылкам, которые могут повлечь суд, например, по наличию конфликтов и ущемления либо интересов и прав.

Любой действующий или потенциальный конфликт имущественного характера между продавцом и иными лицами (супругом, бывшим супругом, наследниками, лицами, проживающими в квартире или выселенными из нее, прежними собственниками, кредиторами) может превратиться в судебный спор по оспариванию сделок с квартирой, истребованию квартиры у покупателя, установлению прав пользования на квартиру третьих лиц.

Юридические основания для обращения в суд

Юридические основания для обращения в суд найдутся, поскольку каждое лицо, права которого нарушены, вправе требовать защиты своих прав тем или иным способом. Допустим, покупателю известно, что продавец не возвращает кредит в банк, но квартира не в залоге и не под арестом и вроде как может быть продана. Но, естественно, юристы банка будут оценивать возможность обращения взыскания на данную квартиру, и у покупателя как у будущего собственника теоретически могут возникнуть судебные разбирательства, пусть даже малоперспективные, на которые он потратит деньги, время, силы, нервы.

Например, банк подаст иск об установлении ипотеки в силу закона на квартиру, если даже обеспечением по кредиту выступали иные способы, но квартира приобреталась на кредитные средства. Квартиру арестуют, и продавец не сможет зарегистрировать сделку, а в худшем случае банк выиграет суд, когда собственником станет уже покупатель. Кроме того, покупателя впоследствии завалят письмами и претензиями от банка, судебными повестками, звонками пристава, которые будут искать продавца по адресу квартиры.

Отметим, что результат судебного процесса по делам об истребовании квартиры добросовестного приобретателя и признания сделок недействительными сильно зависит от конкретных обстоятельств дела (например, наличия несовершеннолетних), судебной практики региона, профессионализма судьи и участников процесса.

Методы и способы защиты прав комбинируются, подаются параллельные иски, последовательно признаются определенные факты, поэтому изначально быть на 100% уверенным в том, что конфликт не перерастет в спор, а квартиру не отнимут, нельзя. Собственно, поэтому лучше не заключать сделку при наличии конфликтов и реальных оснований для оспаривания прав покупателя.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде