Можно ли расторгнуть договор с застройщиком?
Случается, что между компанией, осуществляющей строительство нового жилья, и долевыми пайщиками, участвующими в этом строительстве, возникают споры, порой выливающиеся в желание расторгнуть договор с застройщиком.
В результате возникает проблема, как, опираясь на действующие правила и нормы Гражданского кодекса расторгнуть договор долевого участия, отказаться от сделки с недвижимостью и при этом не потерять вложенные средства?
В соответствии с Гражданским кодексом, статьей 310-ой, отказаться, без согласования с застройщиком, от выполнения условий договорных отношений невозможно, кроме предусматриваемых законодательством случаев.
Возможность расторгнуть договор долевого участия при строительстве первичного жилья основывается на положениях ФЗ № 214 от 30.12.04г. и предусматривается статьей девятой.
Необходимо такого рода договорные обязательства не ставить в один ряд с другими, заключаемыми при обзаведении жильем – накопление паевых средств в ЖСК, переуступка прав требования и прочие, для которых правила прекращения действия и сама процедура прекращения действия договорных отношений определяется другими нормативами.
Статьей 9 предусматривается 2 способа, используемые при желании клиента расторгнуть договор с застройщиком:
- прерывание соглашения одной стороной при уведомлении второй стороны;
- подача заявления в судебные инстанции.
Следует рассмотреть наиболее часто встречаемые нарушения со стороны застройщика и определяемые законодательством, когда пайщик может отказаться от участия в проекте.
Когда возможен выход дольщика из проекта в одностороннем порядке?
1. Расторгнуть договор долевого участия с застройщиком из-за упущенных сроков
Каждый человек рассчитывает сроки, когда он сможет заехать в новое жилище, это самый важный момент. В законе определено, что при заключении договорных отношений между организацией-застройщиком и долевым пайщиком, должна оговариваться дата передачи жилья последнему.
Без определения этой даты договорные отношения считаются недействительными. Если организацией, осуществляющей застройку, нарушается дата сдачи и жилье не передается дольщику в двухмесячный срок от даты, определенной договорными отношениями, долевой пайщик может расторгнуть договор с застройщиком.
К примеру, в документе зафиксировано, что застройщик обязуется передать квартиру дольщику до 01.08.14г., но этого не произошло и до 01.10.14г. В этом случае, долевой пайщик получает возможность прервать договорные отношения без согласования с застройщиком.
Одновременно с тем, дата передачи жилья в эксплуатацию может меняться по обоюдному согласию сторон при задержке возведения жилья в силу различных причин. При этом, согласно части 3 статьи шестой действующего законодательства, организация, осуществляющая строительство, должна не позднее двух месяцев до оговоренной даты передачи жилья в эксплуатацию, информировать долевого пайщика о задержке с предложением пересмотреть договорные сроки.
Развитие последующих событий возможно таким образом:
- дольщиком дается согласие на перезаключение договора по новым срокам и сторонами подписывается новый документ с указанием новых сроков; при невыполнении организацией и этих сроков, долевой пайщик может по истечении двухмесячного срока после оговоренной даты сдачи объекта, выйти из соглашения без согласования с застройщиком, отказавшись от выполнения договорных обязательств;
- долевым пайщиком не дается согласие на перезаключение договорных отношений по вновь предлагаемым срокам, тогда по истечении двухмесячного срока, у него появляется возможность отказаться от выполнения договорных соглашений. В таком случае расторгается договор долевого участия по инициативе покупателя.
2. Расторгнуть договор долевого участия с застройщиком из-за значительных качественных нарушений в квартире, сдающейся в эксплуатацию
Строители обязаны сдать жилье полностью отвечающее требованиям, определенным в соглашении по качественным характеристикам проекта жилья.
При допущении нарушений со стороны застройщика данных показателей долевой пайщик имеет право предъявить ниже следующие требования:
- ликвидация строительных недочетов к оговоренной дате, без дополнительной оплаты;
- снижение договорной стоимости объекта соразмерно недочетам;
- возмещение застройщиком понесенных дольщиком расходов на ликвидацию недочетов.
Необходимо отправить застройщику письмо-претензию с перечнем недочетов и своих требований.
Нужно четко разграничивать незначительные отклонения (небольшие недочеты, ошибки в отделочных работах и прочие) со значительными отклонениями от требований к качественным показателям сдаваемого в эксплуатацию жилья. При обнаружении серьезных отклонений клиент получает возможность немедленно расторгнуть договор долевого участия без заявления перечисленных выше претензий.
3. Расторгнуть договор долевого строительства из-за нарушения обязательств со стороны застройщика
Гарантом выполнения договорных отношений с организацией, осуществляющей застройщику, может выступать банк (см пятнадцатую статью Закона), тогда предусматривается субсидиарная (дополнительная) ответственность со стороны банка за выполнение принятых договорных отношений организацией, осуществляющей застройку:
- возвращение долевому пайщику вложенных средств;
- осуществление выплат долевому пайщику, в соответствии с размером неустойки и суммой понесенных убытков.
Договор поручительства действует не менее полугода после определенного договорными отношениями срока принятия жилья в эксплуатацию долевым пайщиком. Если поручительство, в силу каких-либо причин, прекращается, то строительная компания и банковские работники должны послать уведомление долевому пайщику в срок не менее месяца до предполагаемой даты окончания действия поручительства.
Одновременно с этим строительной организации требуется заключение новых договорных отношений в 15-ти дневный срок от времени окончания действия прежнего поручительского договора. При нарушении данных положений дольщик, со своей стороны, имеет полное основание, чтобы расторгнуть договор долевого участия.
Прерывание соглашения через суд
У долевого пайщика появляется возможность обращения в судебные инстанции с просьбой расторгнуть договор с застройщиком в том случае, когда:
- строительные работы остановлены временно или постоянно из-за причин, явно указывающих на тот факт, что в оговоренную договорными отношениями дату принятия жилья в эксплуатацию этого не произойдет;
- проектная документация, по которой осуществляется строительство, существенно изменена, включая и значительные изменения плана объекта, предназначенного для долевого пайщика, например в сторону уменьшения его площади;
- при выявлении перепланировки относительно предназначения объектов общего или нежилого пользования, состоящих в возводимом доме.
Пунктом вторым в статье 452-ой ГК России указано, что требовать изменения положений договорных отношений или расторгнуть договор долевого участия, обращаясь в судебные инстанции, одна из сторон, между которыми возник спор имеет право, если вторая сторона отказалась от предложения внести изменения в соглашение или расторгнуть его.
Также это возможно, в том случае, когда не получен ответ в соответствии со сроками, определенными в предложении или определяемое правовыми нормами и соглашением время. В том случае, когда временные сроки ответа на предложение не оговорены, то на ответ отводится 30 дней, после чего появляется возможность подачи иска в суд.
Принятым решением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ за №6/8 от первого июня 1996г. вопрос о производстве изменений или прекращении договорных обязательств на рассмотрение суда представляется одной из договаривающихся сторон в том случае, если имеются доказательства, что принимались определенные меры с целью урегулировать вопрос с противной стороной, соответственно со ст. 452 ГК РФ, п.2.
Если будет нарушен претензионный порядок попытки решения вопроса, рассмотрение искового заявления судом не состоится.
Каким образом и когда можно забрать денежные средства?
В случае имеющихся веских аргументах расторгнуть договор с застройщиком, долевой пайщик должен уведомить компанию о том, что он отказывается от выполнения договорных обязательств со своей стороны. Сообщение-уведомление отправляется в виде заказного письма с обязательной описью вложения. Квитанция и сама опись обязательно сохраняются.
Соглашение будет считаться расторгнутым с момента отправки уведомительного письма. Если последует обращение в судебные органы с просьбой расторгнуть договор с застройщиком, его расторжение будет признанным со времени вступления судебного определения в действие.
Следующим этапом обязанностью застройщика будет возвращение внесенной денежной суммы в определенные правовыми нормами сроки:
- при расторжении со стороны долевого пайщика – 20 дней, без учета выходных и праздничных дней;
- согласно судебному определению – 10 дней, без учета выходных и праздничных дней.
Помимо внесенной суммы, предусмотрена выплата штрафной суммы за пользование денежными средствами пайщика – 1/300 ставки от рефинансирования Центробанка России. Если долевой пайщик – имеет российское гражданство, то увеличивается вдвое. Начисление процентов происходит от дня, когда средства были внесены, согласно договору, и до момента их возврата по факту.
Если на протяжении 20-ти рабочих дней не последовало обращения клиента за своими средствами, то застройщиком должны быть перечислены все деньги и штрафные суммы на депозитный нотариальный счет (по местонахождению организации осуществляющей строительство), но не далее чем последующий день за рабочим днем, когда истек двадцатидневный срок.
Долевой пайщик информируется об этом обстоятельстве. Как только произошел перевод с зачислением денежной суммы на депозитный нотариальный счет, обязанности, касающиеся возвращения денег строительной организацией признаются выполненными, на основании чего проценты прекращают начислять.
В соответствии с существующими правовыми нормами, судебными органами возможно снижение размера суммы неустойки, которую необходимо взыскать.
Обязательна регистрация при расторжении договора с застройщиком
Обязательную госрегистрацию должны проходить не только установленные договорные отношения об участии долевого пайщика в застройке, но и, если пришлось расторгнуть договор с застройщиком, его расторжение. С иском на регистрацию может обратиться, как строительная организация, так и долевой пайщик.
Должны быть предоставлены и документы, которыми подтверждается факт прерывания соглашения (копия уведомительного заказного письма со штампом об отправке). Если расторжение договора произошло по судебному решению, то прилагается его копия.
Органы, производящие регистрацию, обязаны послать уведомление второму участник договорных отношений о внесении требования с предложением его расторгнуть. Сделать это следует на протяжении дня, кроме выходного и праздничного.
О гарантийных обязательствах
В Законе, определяющем защиту потребительских прав граждан, указывается, что критичным недостатком предоставляемой услуги или товара является недостаток, который либо невозможно устранить, либо для его устранения потребуются несоразмерные временные и денежные затраты.
Статьей седьмой в Законе оговариваются гарантии для объектов, возводимых на правах долевого строительства – пять лет и более. Отсчет срока, считающегося гарантийным, начинается с момента передачи объекта долевому пайщику, если в договорных отношениях не оговорены другие положения.
Гарантия на инженерно-технологические коммуникации и оборудование определяется отдельно и должна быть 3 и более лет. Исчисление срока, считающегося гарантийным, начинается с даты вступления в силу акта ввода объекта в эксплуатацию, либо другого документа, удостоверяющего это.
Долевой пайщик имеет право на предъявление претензий строительной компании о ненадлежащем качестве исполненной работы на протяжении времени действия гарантийных обязательств.
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге.
