Как выбрать риэлтора

Как выбрать риэлтора

Как выбрать риэлтора, который не обманет, не будет мошенничать со скрытыми комиссиями, быстро поможет купить квартиру? Почему при сделках с недвижимостью так важен выбор риэлтора? Потому что риэлтор - тот человек, которому покупатель фактически доверит свои сбережения для покупки на них желанной квартиры.

Черный риэлтор

Цена покупки квартиры настолько велика, что особо притягивает любителей быстрой наживы. Чтобы не попасть в руки мошенников или черных риэлторов, не распрощаться с деньгами, а то и с жизнью, следует подойти к выбору агентства максимально ответственно.

Черный риэлтор — это преступник, мошенник, обманным путем завладевающий имуществом сторон сделки. Например, такие риэлторы получают от владельцев квартир доверенности на продажу жилых помещений, квартиры продают, а деньги присваивают.

Жертвами черных риэлторов обычно становятся незащищенные слои населения — пенсионеры, матери-одиночки, люди с асоциальным поведением, алкоголики и просто излишне доверчивые люди. Так что если покупатель относится к таким слоям, то целесообразно быть особенно бдительным и заручиться поддержкой доверенных лиц.

Белые и черные риэлторы работают на одном рынке, причем последние, как правило, — выходцы, а иногда и работники достойных риэлторских агентств.

Целью мошенников является присвоение путем обмана или злоупотребления доверием квартиры продавца либо денег покупателя, накопленных на квартиру. Причем среди методов их работы и «цивилизованный обман», когда покупатель сам добровольно отдает деньги, и элементарная кража, и угрозы, и физическое воздействие.

Проблема в том, что оценить качество услуг риэлтора покупателю, не посвященному в тонкости процесса покупки квартиры, практически невозможно.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Как выбрать риэлтора?

Выбирают в такой ситуации по знакомству, ориентируются на то авторитетное мнение либо по иным объективно-субъективным критериям.

Основные критерии, чтобы выбрать риэлтора правильно

Выбрать риэлтора по рекомендациям

Известность и репутация на рынке, рекомендации знакомых. Риэлтор (не агентство, а конкретный риэлтор, пусть и работающий в агентстве) по знакомству или рекомендации всегда является наиболее надежным вариантом, хотя бы в плане доверия и гарантии в умении риэлтора получить нужный результат.

Поспрашивайте у знакомых, родственников, друзей, тех, кто сталкивался с вопросом недвижимости или работает в этой сфере: вполне возможно, вам найдут хорошего риэлтора. Выбрать риэлтора таким путем - хороший вариант.

Если же по рекомендации никого нет, то целесообразно выбирать агентство недвижимости, которое «на слуху» и дорожит своей репутацией. Причем, помимо агентства, определенные требования необходимо предъявлять и к сотруднику агентства, который будет сопровождать покупателя: неопытность такого сотрудника может дорого стоить.

Определенной гарантией являются партнерские отношения (или аккредитация) риэлтора и крупных банков, застройщиков, сотрудничество с местной администрацией. Данную информацию с сайта агентства целесообразно проверять на сайте банка или путем звонков в банк.

Достаточно популярна в последнее время практика использования товарного знака крупного агентства иными компаниями по соглашению с агентством. То есть небольшая риэлторская компания с обязательством применять стандарты, методики, стиль крупного агентства по недвижимости получает право на позиционирование на рынке под популярным брендом. Таким образом агентства завоевывают регионы, увеличивают сеть обслуживания, но с качеством обслуживания могут быть проблемы.

Если на вывеске указан известный бренд, а договор с вами заключает компания с неизвестным наименованием, следует уточнить, на каком основании данная компания пользуется знаком. Более того, целесообразно позвонить в само агентство или как минимум посмотреть на сайте — есть ли у агентства представитель по этому адресу.

В целом данный подход оправдан и определенную гарантию в стандарте обслуживания дает, но отвечать по обязательствам перед вами будет небольшая компания, а неизвестный бренд.

Выбрать риэлтора или агентство по отзывам

Проверка отзывов о компании. Необходимо обязательно проверить риэлторское агентство и конкретного риэлтора на предмет отсутствия в многочисленных списках «черных риэлторов», «недобросовестных риэлторов», имеющихся в Интернете. Помимо этого, Интернет содержит и отзывы о риэлторах. Для этого следует в поисковой строке) указать наименование компании, фамилию, имя, отчество риэлтора либо иные ключевые слова, характеризующие риэлтора, типа «отзывы о такой-то компании», словосочетания фамилии и имени или инициалов со словами: «недобросовестный агент», «черный риэлтор», адрес компании или риэлтора, телефон, фамилию руководителя и пр.

Другой вариант — искать по спискам «черных риэлторов» или черным спискам» риэлторов (агентов по недвижимости), имеющимся в Интернете, но так как единого списка нет, то и искать таким способом придется очень долго.

Хотя и к отзывам необходимо относиться критически — отсеивать те, что похожи на «подставные», а в негативных отзывах стремиться отделить эмоции от реальных причин появления такого отзыва, поскольку у крупных агентств клиентов много, и угодить всем бывает невозможно даже при хорошей работе.

Конечно, через суд или правоохранительные органы при наличии оснований можно сделать запросы для получения актуальных и полных сведений из настоящих баз: центрального адресно-справочного бюро, зонального информационного центра и иных информационных баз соответствующих органов. Но основанием может быть либо совершение преступления, либо запрос документов в рамках гражданского спора с риэлтором, поэтому действительно актуальную информацию получить сложно.

Выбрать риэлтора с опытом работы

Опыт работы. Если оценивать агентство недвижимости, то следует уточнить год его основания (сколько лет на рынке) и опыт работы конкретного риэлтора, который будет работать с вами. Чем старше компания, тем выше ее надежность и профессионализм. Целесообразно выбрать риэлтора и агентство с опытом не менее пяти лет.

Примерно определить дату начала деятельности можно по учредительным документам компании. С сотрудником компании или частными маклерами вопрос с опытом выяснить достаточно сложно. Как вариант — можно в Интернете, забив ф.и.о. данного лица или его телефон, найти наиболее ранние объявления.

Выбрать риэлтора после общения с ним

Построение контакта. Если изначально риэлтор не идет на контакт, не отвечает на все вопросы, ссылается на отсутствие времени и предлагает всю информацию предоставить после заключения договора, то следует предположить, что после заключения договора взаимодействие с таким риэлтором будет еще более проблемным.

Даже если договор заключается с агентством недвижимости, следует изначально поговорить с тем риэлтором, который будет сопровождать вашу сделку, и только потом заключать договор.

Критерий — «нравится - не нравится» является, пожалуй, одним из ключевых при выборе риэлтора. Если впечатление о риэлторе негативное, риэлтор не внушает доверия, не кажется профессионалом, не может или затрудняется ответить на какие-то вопросы, постоянно торопит, представляется неадекватным, постоянно ставит покупателя в положение ничего не знающего человека либо ведет себя с большим апломбом, то выбрать риэлтора с такими характеристиками - все равно, что обречь себя на неудачу. Если контакта с риэлтором изначально нет, то надеяться на улучшение ситуации не стоит — лучше искать другого.

Выбрать риэлтора - профессионала

Профессионализм. Покупателю довольно сложно определить то, в чем он сам не разбирается. Косвенно о профессионализме свидетельствует опыт работы — годы практической риэлторской деятельности вырабатывают определенный профессионализм при оценке ситуации, хотя без дополнительного образования риэлтор лишь повторяет свои ошибки и не совершенствуется.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Оценить и выбрать риэлтора по конкретным критериям

Выбрать риэлтора можно по критериям, которые можно оценить:

  1. предоставление полного комплекса услуг, связанных с покупкой квартиры (заказ архивных выписок, получение выписок из ЕГРП, справок из ДЕЗов, оценочные услуги, юридическая проверка, проверка безопасности, услуги криминалиста);
  2. наличие полной инфраструктуры для проведения сделок (наличие переговорных, наличие банков-партнеров для закладки ячеек и проведения расчетов);
  3. наличие в штате агентства недвижимости юриста по недвижимости, либо наличие такого образования и опытауриэлтора;
  4. наличие в штате службы безопасности, в том числе криминалистов, для проверки личности продавца, лиц, проживающих в квартире, и их текущего места пребывания, риэлтора продавца, подлинности документов;
  5. наличие последовательной системы проверки квартиры у соответствующих специалистов (юридическая служба, служба безопасности) с возможностью покупателю ознакомиться с заключениями данных специалистов;
  6. одобрение сделки не только риэлтором и согласующими подразделениями, но и руководителем отдела, отделения или коллегиального органа (комитета) — такая технология проверки уменьшает как профильные риски, так и риски мошенничества одного из участников цепочки
  7. наличие учебного центра или повышения квалификации сотрудников агентства;
  8. наличие процедуры рассмотрения претензий заказчика и книги отзывов и предложений (с такой необходимо ознакомиться); о возможность изменения договора в соответствии с пожеланиями заказчика:
  9. открытые расценки на услуги (типа прейскуранта цен).

В этих аспектах частные риэлторы проигрывают крупным компаниям, но именно такой, по нашему мнению, должна быть система работы действительно профессиональной компании, гарантирующая соблюдение надлежащей технологии проверки.

Дополнительные критерии оценки риэлтора:

  1. Наличие офиса, его размер, оснащенность, хороший ремонт свидетельствуют об определенной успешности компании, особенно если офис находится в собственности. Никто не запрещает заказчику спросить, на каком основании агентство недвижимости пользуется офисом. Кроме того, такая компания с меньшей вероятностью бесследно исчезнет после получения денег или предъявления претензий.
  2. Территориальный признак. Желательно искать агентство, расположенное в районе предполагаемого поиска квартиры. Это не обязательно, но такое агентство или отделение агентства, возможно, знает локальный рынок лучше, чем другие. Однако этот показатель никак не связан с профессионализмом, поэтому далеко не является определяющим.
  3. Умение защищать интересы покупателя и вести переговоры. Целесообразно заранее оценить данный параметр, чтобы не допустить ситуацию, когда риэлтор, даже очень профессиональный в вопросах проверки квартиры, соглашается со всеми требованиями продавца и не в состоянии защищать интересы покупателя в переговорах. Есть известная поговорка на эту тему: «На переговоры с волком гусей не посылают».

Например, риэлтор не в состоянии сбить завышенную цену, отстоять принципиальные требования покупателя. Ссылается при этом «слабый» риэлтор на то, что «так не принято», «квартира уйдет», «цена нормальна», хотя предложение продавца очевидно нарушает интересы покупателя. Клиентом риэлтора является покупатель, поэтому вполне можно ожидать и требовать от риэлтора последовательной защиты разумных интересов покупателя, а не согласия с мнением продавца.

Риэлтор от агентства или частный?

Частный риэлтор или агентство недвижимости. Большие деньги, вращающиеся в сфере недвижимости, повлекли вовлечение в эту сферу массы людей, желающих заработать деньги на посреднических операциях, — как профессионалов, так и любителей, и просто мошенников. Лицензирование этой деятельности отменено, и все эти участники свободно предлагают свои услуги на рынке.

Частные риэлторы ввиду того, что действуют в одиночку, объективно не могут соперничать с агентствами недвижимости по объему и качеству оказываемых услуг, поэтому и цена их услуг гораздо ниже. Кроме того, вероятность попасть на недобросовестного или непрофессионального риэлтора в этом случае гораздо выше: все же система перепроверки и безопасности в агентствах снижает такой риск.

Да и со временем у частного риэлтора могут быть проблемы: успеть везде востребованный риэлтор просто не сможет, в агентстве же существует определенная взаимозаменяемость и специализация, позволяющая каждому заниматься своим делом.

Отметим, что если риэлтор крупного агентства параллельно подрабатывает частным образом, то какие-либо гарантии, связанные с брендом самого агентства, на него не распространяются. В ряде случаев мошенники намеренно представляются работниками агентств в целях обмана покупателей — этот факт всегда необходимо проверять.

С другой стороны, частные риэлторы ненамного отличаются от небольших агентств недвижимости, состоящих из одного-двух сотрудников. Тем не менее не рекомендуется нанимать частного риэлтора, если только он не рекомендован проверенными знакомыми, для которых он уже провел сделку с недвижимостью.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Стоимость услуг риэлтора

Стоимость услуг. Следует отметить, что стоимость не является ключевым критерием выбора агентства. Крупные агентства берут много, но и проверяют лучше, так как в штате имеются профессиональные специалисты, и часть вознаграждения идет именно на зарплату этим специалистам и заказ различных справок, а не в чистый доход некоего универсального частного риэлтора, который ничего этого не делает.

Небольшие агентства берут меньше, но гораздо более индивидуально и тщательнее подходят к клиенту. Поэтому выбирать стоит по критериям профессионализма и репутации, а уж при прочих равных выбирать менее дорогое агентство.

Страхование сделки купли-продажи квартиры

Страхование ответственности. Если ответственность риэлтора застрахована (т.е. при ошибке риэлтора, повлекшей убытки, иск можно подать в страховую компанию), то это небольшой плюс в пользу агентства. Плюс даже скорее маленький, так как на практике получить такую выплату со страховщика очень сложно, поскольку очень сложно доказать причинно-следственную связь между ошибкой риэлтора и убытками покупателя.

Консультации: как купить квартиру. Задайте вопрос юристу по недвижимости

Задайте вопрос юристу по недвижимости: +7 (812) 904-34-26. Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде