Строительство, ведущееся на средства, привлеченные от будущих собственников жилья — это долевое строительство. Сделки с недвижимостью по покупке квартиры в строящемся доме привлекают дольщиков относительно невысокой ценой квартиры.
На рынке новостроек в теории должна действовать следующая схема: некий застройщик находит площадку под застройку, оформляет все необходимые для строительства документы и разрабатывает проект жилого дома. Затем строит здание, производит подключение коммуникаций и наконец продает готовые квартиры по среднерыночной цене.
На практике в современной России значительное количество многоквартирных жилых домов строится с привлечением средств дольщиков. При этом застройщик зачастую привлекает средства дольщиков еще до начала строительства.
С одной стороны, такой вид строительства делает квартиры дешевле, но с другой стороны, он дает больше возможностей потенциальным мошенникам.
Долевое строительство и стоимость квартир
Долевое строительство позволяет своим участникам приобрести квартиры дешевле. Почему стоимость квартиры при долевом строительстве ниже чем стоимость готового жилья?
Это происходит не потому, не потому, что готовое жилье само по себе стоит дороже или не за счет возможного роста цен на квартиры за время долевого строительства. Стоимость покупки квартиры в новостройке ниже стоимости квартиры на вторичном рынке потому, что практически дольщик является инвестором строительства.
По сути, инвестор — это человек или компания, совершающие связанные с риском вложения денег, для последующего получения прибыли. Прибыль, которую получает инвестор при долевом строительстве, — это разница с суммой, вложенной дольщиком в долевое строительство, и продажной ценой готовой квартиры.
Долевое строительство — это рискованное предприятие. Риск в долевом строительстве — это вероятность того, что продажная цена готовой квартиры окажется ниже стоимости ее строительства. Также риск дольщика заключается в том, что у застройщика не не хватит средств на окончание строительства.
По сути, любой гражданин, вступающий в долевое строительство, осознает он это или нет, становится своего рода искателем выгоды.
Долевое строительство и закон
Но так как в большинстве случаев подобной сделки с недвижимостью реальная цель дольщика не продажа готовой квартиры в новостройке, а решение жилищного вопроса, государство вопреки рыночной логике создало для этого типа частных инвесторов особое правовое положение «Об участии в долевом строительстве».
В соответствии с законом застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
Когда застройщик в долевое строительство привлекает деньги дольщиков, еще не имея законного разрешения, необходимой проектной документации или не зарегистрировав право собственности или аренды на участок, это считается незаконным действием.
Закон предусматривает, что дольщик, узнав об отсутствии у застройщика необходимых документов, а следовательно, и права на привлечение денег, может потребовать от него немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов.
Долевое строительство и договор долевого участия
Также в законе указано, что привлечение средств дольщиков должно осуществляться только на основании договора участия в долевом строительстве. Данный договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
У каждого застройщика договор долевого участия с дольщиком — разный. Перед подписанием договора долевого участия необходимо проверить договор и застройщика у юриста по недвижимости.
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 (812) 509 28 84
Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге.
