Перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры, которую сделал продавец квартиры перед продажей, может стать настоящей проблемой для покупателя квартиры при сделке с недвижимостью.

Переустройство и перепланировка квартиры, проведенные в квартире продавцом или даже до него, но не согласованные в установленном порядке, повлекут нежелательные траты для покупателя квартиры.

Перепланировка квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка квартиры включает в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Желание владельцев квартир жить более комфортно вполне понятно. Перекрой неудобных «хрущевок» и бывших коммуналок, особенно в старом жилом фонде СПб встречается довольно часто.

Как выявляется перепланировка квартиры

Квартира сравнивается с поэтажным планом и экспликацией. Это делается либо самим покупателем квартиры, либо оценщиком при производстве оценки, либо на осмотр специально приглашается специалист по перепланировкам, который оценивает перепланировку.

Если реальное расположение стен и проёмов не совпадает с поэтажным планом, то проведена перепланировка квартиры.

Если изменена конфигурация или тип оборудования (ванны, туалета, плиты), то осуществлено переустройство квартиры.

Если перепланировка квартиры или переустройство уже выявлены уполномоченным органом, то на самом поэтажном плане проставляются «красные линии» по контуру реального расположения стен и проемов с отметкой: «Проведена незарегистрированная перепланировка квартиры/переустройство квартиры».

Если же данный факт еще официально не выявлен, то на плане никаких отметок нет, и квартиру можно купить «по прежним» характеристикам, но с рисками для покупателя наступления в дальнейшем неблагоприятных последствий в плане согласования перепланировки, возврата в первоначальное положение и оплаты штрафа.

Насколько критична для покупателя перепланировка квартиры?

В первую очередь, проблема заключается в необходимости согласования проведенных изменений, что влечет отвлечение времени и денег.

Простая перепланировка квартиры и переустройство

Для простой перепланировки квартиры типа разборки ненесущих перегородок, устройства проемов в ненесущих перегородках, заделки дверных проемов в перегородках и несущих стенах, а также для простого переустройства типа перестановки сантехнических приборов в пределах ванны, кухни, перестановки нагревательных приборов согласование осуществляется не по проекту, а по эскизу, который рисуется самим заявителем на плане БТИ и согласовывается довольно быстро и недорого.

Сложная перепланировка квартиры и переустройство

Сложная перепланировка квартиры — это устройство проема в несущих стенах, устройство внутренних лестниц, устройство перегородок с увеличением нагрузок, изменение конструкции полов с увеличением нагрузки, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних стенах или на крыше, создание входов.

Сложное переустройство квартиры — это перенос туалетов, ванных комнат, кухонь, установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.

Сложность согласования по проекту представляет собой не столько итоговое согласование, сколько получение проекта, оформленного в установленном порядке, и получение необходимых для итогового согласования документов.

Установленный порядок означает, что проект разрабатывается не заявителем, а проектной организацией, имеющей лицензию.

Проект должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды.

Из этого следует, что при перепланировке и переустройстве квартиры требуется наличие согласований соответствующих служб, что и является наиболее трудной, долгой и дорогостоящей частью согласования.

Принятие окончательного решения осуществляет орган местного самоуправления.

Перепланировка квартиры в историческом здании

Если же квартира находится в памятнике архитектуры, является объектом культурного наследия и истории, то ситуация меняется кардинально — такую квартиру с несогласованными перепланировками и переустройством лучше не приобретать, поскольку согласование таких изменений осложнено дополнительными визами, а в большинстве случаев никакие изменения в таких объектах не допускаются.

Перепланировка квартиры, причиняющая порчу строению

Перепланировка квартиры, которая ставит под угрозу прочность строения — недопустима! Но и в «обычных» квартирах некоторые изменения в принципе не допускаются и не могут быть согласованы.

Например, переоборудование и перепланировка квартиры, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем.

Не допускается перепланировка квартиры, которая ведет к установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Когда перепланировка квартиры не допускается:

Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствами другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.
Переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях.
Пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды.
Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

Приобрести объект с перепланировкой можно, это не препятствует государственной регистрации, даже если в документах БТИ этот факт отражен. Росреестр зарегистрирует договор, но в Свидетельстве оправе собственности обязательно будет указано о наличии незаконной перепланировки или переустройства. Если же в документах БТИ этот факт не отражен, то допустимо указывать в договоре характеристики.

Но в ряде случаев и Росреестр вправе отказать или приостановить государственную регистрацию, например, если объект полностью реконструирован и соединен с другими объектами, которые не продаются.

Незаконная перепланировка квартиры и ответственность

Незаконная перепланировка квартиры ведет к ответственности. По закону ответственность за самовольную перепланировку и переустройство — довольно существенная. Собственник обязан привести квартиру в первоначальное состояние, либо через суд помещение может быть сохранено в измененном виде. В противном случае суд вправе принять решение о продаже такой квартиры с торгов.