Единоличная собственность и Общая долевая собственность

У квартиры может быть не один, а несколько собственников.

Вместо квартиры продаваться может отдельная комната. Продажа квартиры, принадлежащей нескольким лицам, или комнаты в квартире производится с определенными нюансами, которые следует знать покупателю перед сделкой с недвижимостью.

В зависимости от количества собственников на квартиру выделяют собственность:

  1. индивидуальную
  2. общую долевую (несколько собственников с определением долей);
  3. общую совместную (несколько собственников без опреде ления долей).
Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Единоличная собственность

Квартира, находящаяся в единоличной собственности продавца, может быть продана им самостоятельно. Чтобы определить факт нахождения в единоличной собственности, необходимо уточнить, не относится ли квартира к одному из режимов общей собственности.

Общая долевая собственность

Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Пример общей долевой собственности: в Свидетельстве о праве собственности субъектом права указан Иванов Петр Иванович , а на обороте документа указан другой участник долевой собственности — Иванов Сергей Петрович (1/2 доли).

Общая долевая собственность характерна для случаев, когда квартира приобреталась по наследству и доли делились, для случаев намеренной покупки в долевую собственность (например, супруги изначально определили доли, либо квартира приобретена в собственность детей и родителей) и для коммунальных квартир, где собственники долей не являются родственниками друг с другом.

Отметим, что доля — это не часть квартиры, а доля в праве собственности, поэтому доля не характеризуется понятиями квадратных метров, помещениями, а описывается через дробь и т.д.

Например, 2 доли в двухкомнатной квартире — это не одна из двух комнат, а половина в праве собственности на всю квартиру. Однако при разделе имущества или определении зон пользования участники делят квартиру по площади примерно сообразно имеющимся долям, т.е. в рассматриваемом случае такая доля будет примерно соответствовать одной комнате и правом пользования общими местами (туалет, ванная, кухня). Конечно, если одна комната большая, другая маленькая, а собственность равнодолевая, то потенциально возможен спор, кто какой комнатой будет пользоваться.

Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо вначале письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий и получить от них письменный отказ (либо дождаться истечения месяца на ответ), поскольку у других участников есть право преимущественной покупки.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поэтому если покупатель приобретает долю, то должен запросить указанные документы в обязательном порядке, и лучше заверить договору нотариуса. Однако если все участники одновременно продают свои доли по одному договору купли-продажи, то соблюдение такого порядка не требуется.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Подарить долю участник вправе без соблюдения порядка преимущественной покупки. Но если в суде будет доказано, что «одаряемый» оплатил деньги за подарок, то договор дарения может быть признан недействительным, поскольку будет квалифицирован как договор купли-продажи, который заключен с нарушением порядка преимущественной покупки.

Вопрос к покупателю: насколько ему необходима доля? Приобретать долю для целей проживания в квартире довольно рискованно: неизвестно, с какими людьми придется жить, а режим пользования таким жильем, режим распоряжения и расходов предполагает совместность, наличие зон общего пользования.

Тем более при приобретении доли довольно сложно определить. какой частью квартиры в дальнейшем покупатель вправе пользоваться, поскольку у других участников долевой собственности может быть иное мнение, и при отсутствии между ними согласия придется определять правила пользования через суд.

Однако доля стоит гораздо дешевле, чем квартира, и в этом смысле является одним из вариантов решения квартирного вопроса. С другой стороны, при наличии возможности целесообразно выкупить все доли.

Выявить общедолевую собственность просто: в самом свидетельстве о государственной регистрации права собственности указан вид собственности и участники долевой собственности (один указан на первой странице свидетельства, остальные на оборотной стороне).

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде