Покупка квартиры у заемщика банка

Покупка квартиры у заёмщика банка не редкость в наше время. Случается, что заёмщик банка, ранее купивший квартиру по ипотеке, не может больше выплачивать ежемесячные взносы и вынужден ходатайствовать в банк о реструктуризации ипотечного кредита.

Одним из вариантов реструктуризации проблемных ипотечных кредитов является добровольная продажа квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита или части кредита за счет вырученных средств.

Плюсом для покупателя является добровольность в волеизъявлении продавца квартиры.

Покупка квартиры у заёмщика банка может проходить по нескольким схемам:

продажа по предварительному договору с оплатой и снятием обременения до заключения основного договора. Эта схема покупки квартиры рискованна для покупателя;
оплата при подписании договора купли-продажи и подача документов на регистрацию с одновременным предоставлением письма и заявления банка о снятии обременения;
покупка заложенной квартиры с переходом на покупателя залога, оплата после приобретения с дальнейшим погашением регистрационной записи об ипотеке.

Покупка квартиры у заёмщика банка. Главная опасность

Покупка квартиры у заёмщика банка имеет опасный риск. Он в том, что долг у заемщика может быть больше, чем цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка, что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца).

При не снятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя.

Покупка квартиры у заёмщика банка. Нейтрализация рисков

Когда совершается покупка квартиры у заёмщика банка, фактически покупателю квартиры приходится нейтрализовывать два риска:

обычный риск покупки квартиры, в связи с чем квартира проверяется по всем «обычным» направлениям
риск, связанный с наличием долга заемщика перед банком и обеспеченностью возврата этого долга залогом квартиры.

Покупка квартиры у заёмщика банка. Что делать покупателю квартиры?

Покупка квартиры у заёмщика банка для покупателя выгодна и наименее рискованна по схеме, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком. А оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Для этого необходимо получить от банка информацию о размере долга заемщика и согласие банка на продажу квартиры покупателю. Квартира перейдет в собственность покупателя заложенной банку, затем покупатель внесет необходимую сумму.

Как только банк получит деньги в погашение долга, залог прекратится в силу погашения кредита заемщика, и погасить запись в ЕГРП будет просто: по заявлению владельца закладной — банка или по совместному заявлению покупателя и банка, а в крайнем случае — через суд.

Если долг ценой квартиры погашается не полностью, то та же схема действительна, только от банка следует изначально получить письмо, подписанное уполномоченным лицом, о погашении банком записи об ипотеке после внесения суммы, подлежащей оплате покупателем.

Либо возможно внести деньги в момент сдачи документов на государственную регистрацию, но договорившись, что банк одновременно подаст заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Конечно, для реализации этой схемы особое внимание уделяется безопасности платежей: наличные деньги принципиально не должны проходить «через руки» продавца.

Для этого либо в договоре прописывается о направлении денежных средств не продавцу, а банку, либо деньги направляются на счет продавца, открытый в банке-кредиторе, то заемщик подписывает с банком соглашение о безакцептном списании задолженности с этого счета, чтобы банк сразу смог списать деньги в погашение долга.

Покупка квартиры у заёмщика банка не должна осложняться альтернативным поиском продавцом иной квартиры либо наличием в квартире любых зарегистрированных лиц, так как схема для покупателя уже трудоемка и рискованна, чтобы брать на себя и эти риски. В любом случае такая квартира должна быть дешевле рыночных объектов-аналогов на 10%.