Проверка документов застройщика. Перечень проверяемых документов

Проверка документов застройщика - необходимая процедура при принятии решения о подписании договора долевого участия в сделке с недвижимостью. В целях надлежащей проверки документов застройщика, рассматривается правоспособность застройщика как юридического лица, его право на заключение договора участия в долевом строительстве, ограничения на заключение договоров с дольщиком, полномочия подписанта.

Проверка документов застройщика ведется по следующим позициям:

  1. выписка из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц) по застройщику, из которой определяется организационно-правовая форма, и.о. или наименование единоличного исполнительного органа, дата образования, количество изменений учредительных документов для их дополнительного запроса. Отметим, что выписка действительна только на момент выдачи, хотя обычаи делового оборота признают ее актуальной месяц;
  2. учредительные документы застройщика со всеми изменениями и дополнениями для анализа порядка избрания единоличного исполнительного органа, срока его полномочий и возможных ограничений на заключение сделки. Для ООО и АО единственным учредительным документом является устав. При проверке застройщика стоит обращать внимание не только на содержание устава, но и на его соответствие требованиям законодательства;
  3. свидетельство о государственной регистрации юридического лица. Данный документ может не запрашиваться при наличии выписки из ЕГРЮЛ или иных подтверждающих данных о государственной регистрации застройщика: допустим, данных с сайта налоговой службы. С 2002 г. государственная регистрация осуществляется налоговой службой;
  4. протокол общего собрания участников (акционеров) об избрании генерального директора для определения лица, которое имеет право заключать от имени общества договоры или выдавать доверенности на заключение договоров. Необходимо уточнить — не истекли срок полномочий со дня принятия решения об избрании руководителя;
  5. выписка из реестра акционеров (для участников (для ООО) на текущую дату для определения состава данных лиц, их финансовой состоятельности и надежности. Так же может быть запрошена выписка на дату избрания руководителя для определения кворума при избрании генерального директора: если иное не указано в уставе, для избрания генерального директора достаточно более 50% голосов от всех участников/акционеров
  6. приказ об исполнении обязанностей генерального директора для случаев, если договор подписывает так называемый И.О.
  7. свидетельство о допуске к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, поскольку лицензирование строительной деятельности отменено
  8. бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (отчетные даты — 31 марта, 30 июня, 30 сентября, 31 декабря) для определения стоимости активов застройщика (раздел Актив», итоговая строка «баланс» в значении на конец отчетного периода) в аспекте необходимости одобрения крупных сделок и для определения стоимости чистых активов. Также для проверки документов застройщика нужно получить сведения для оценки финансового состояния застройщика. Они содержатся в бухгалтерском балансе и Отчете о прибылях и убытках;
  9. доверенность на представителя, если договор подписывается не единоличным исполнительным органом, а представителем. Доверенность выдается не от имени руководителя, а от имени самого юридического лица, но подписывается единоличным исполнительным органом. Руководитель подписывает доверенность и скрепляет ее печатью организации. Доверенности, выданные от имени государственных и муниципальных унитарных предприятий и аналогичных учреждений, должны дополнительно подписываться главным бухгалтером
  10. иные документы:
    1. справка об отсутствии судебного и исполнительного производства по застройщику,
    2. список аффилированных лиц,
    3. карточка образцов подписей и оттиска печати,
    4. паспорт единоличного исполнительного органа. Для проверки документов застройщика данные документы застройщик обычно не предоставляет дольщику, однако при наличии такой возможности по таким документам могут быть определена существенная информация по претензиям к застройщику, группе лиц, к которой принадлежит застройщик, образец подписи и действительность паспорта руководителя.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде