Проверка права собственности продавца и оснований приобретения квартиры продавцом

Первичным фактом, который подлежит проверке покупателем в процессе оценки юридической чистоты, является факт принадлежности квартиры продавцу.

Цели проверки принадлежности квартиры продавцу следующие:

  1. проявить должную осмотрительность, чтобы не быть признанным недобросовестным приобретателем,
  2. подтвердить, что продавец является собственником квартиры,
  3. определить вид права собственности: совместная, долевая, раздельная и специфику продажи при таком виде собственности;
  4. подтвердить, что основания для истребования квартиры от покупателя как от добросовестного приобретателя в случае покупки им квартиры отсутствуют,
  5. подтвердить, что по квартире отсутствуют обременения, правопритязания и споры,
  6. проверить основание приобретения квартиры продавцом (договор купли-продажи, рента, договор дарения, судебное решение), подтвердить законность сделки по приобретению квартиры продавцом и отсутствие связанных с данным основанием неблагоприятных последствий,
  7. выявить особенности покупки квартиры и скорректировать схему сделки с недвижимостью (расчеты, предварительное выселение) с учетом выявленной ситуации и нюансов права собственности продавца.
Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

В идеале следует проверить не только права продавца на квартиру, но и предыдущие сделки с квартирой в пределах трех лет до даты проверки (общий срок исковой давности). То есть выявить, когда, по каким договорам, между кем совершались сделки с квартирой, соответствовала ли сделки закону, каковы текущие адреса и телефоны прошлых собственников, нет ли между ними споров по квартире.

Если квартира продавалась два и более раз в течение года, т.е. срок владения продавцом квартиры не превышает года, а то и месяца (кроме случаев наследства), то проверять такие сделки и причины срочной перепродажи следует обязательно. Возможно, продавец продает квартиру, поскольку им получен иск об истребовании квартиры. Если же квартира продавалась много раз в течение короткого времени (например, четыре раза за два года), то рекомендуем отказаться от покупки такой квартиры — вряд ли все собственники быстро продавали квартиру без всякой причины.

Однако законодатель не дал правовых механизмов проверить количество сделок с квартирой и получить для проверки прежние договоры купли-продажи и свидетельства. Рассуждения ряда экспертов о том, что необходимо обязательно выявить всех предыдущих собственников, связаться с ними по телефону, выявить причины продажи и даже смерти бывших собственников, представляются хотя и верными, но нереальными для применения на практике обычными людьми.

Ссылка на то, что продавец сам даст все документы, просто не выдерживает никакой критики. А если квартира понравилась, но документов по прошлым сделкам у продавца нет, как найти прошлых собственников, чтобы понять — не выбывала ли квартира у прежних собственников помимо их воли? Ведь сам законодатель установил право прежних собственников истребовать квартиру у добросовестного покупателя в этих случаях, но так и не помог покупателю проверить эти факты. Даже фамилии прежних собственников получить нельзя, не то что новые адреса и телефоны.

Давно назрела необходимость установления публичности данных об истории квартиры, документов по квартире, регистрации граждан в квартире. Пока же, наоборот, вводятся еще большие ограничения на раскрытие этих данных. В частности, принят Федеральный закон от 27 июля 2006 г. О персональных данных. на который уже достаточно обоснованно ссылаются работники паспортных столов, не выдавая собственнику квартиры архивную выписку по зарегистрированным ранее в его же квартире лицам. Последствия принятия данного закона не прогнозируемы — настолько много в нем неочевидных запретов по поводу распространения данных о гражданах.

На данный момент покупателю приходится проходить довольно извилистую процедуру получения информации. Вначале рассматривается договор купли-продажи квартиры между продавцом и предыдущим собственником. Из содержания договора выявляется прежний хозяин, дата предыдущей сделки с квартирой, основание, по которому предыдущий собственник приобрел квартиру (указывается в договоре купли-продажи между продавцом и прежним собственником). Если с тех пор уже прошел срок исковой давности, то проверка прекращается.

Если же три года не прошло, то документы по предыдущим сделкам запрашиваются у продавца, который, возможно, их сохранил. Далее покупатель пытается выяснить телефон предыдущего собственника (у продавца, из договора, по Интернету, социальным сетям, с привлечением специализированных организаций), связывается с ним, уточняет, действительно ли тот продавал квартиру, нет ли споров, по своей ли воле продан объект. Конечно, это идеальная ситуация: зачастую контакты прежнего собственника найти невозможно.

Но рынок нашел выход и из этой ситуации — есть компании, которые заплату достают многие сведения и документы. И хотя это не совсем законно, но практика таким образом исправляет очевидное несовершенство законодательства.

Однако небольшие шаги по улучшению ситуации делаются. Выделим положительный тренд в развитии информационных технологий в работе Росреестра. В частности, на сайте данного учреждения квартира может быть проверена онлайн, более того, онлайн можно заказать, оплатить и получить выписку из ЕГРП.

Отметим, что если продавец купил квартиру более трех лет назад. то срок исковой давности даже при наличии проблемной ситуации, скорее всего, истек, и в целом можно и не проверять предыдущего собственника. Хотя в данном вопросе следует учитывать нюансы начала течения срока исковой давности.

В любом случае запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такую выписку вправе запросить любое лицо. Однако не рекомендуется получать выписку из ЕГРП от продавца или его представителя — лучше это сделать самостоятельно, чтобы исключать малейший шанс мошенничества.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде