Проверка правомерности строительства — это проверка таких документов застройщика как разрешение на строительство, права застройщика на земельный участок, проверка проектной декларации застройщика.
Строительство многоквартирного жилого дома — это сложный в техническом и технологическом плане процесс, разрабатываемый застройщиком задолго до начала строительства. Это и геологические изыскания, и экологическая экспертиза, и обеспечение подводки коммуникаций, и определенная технология строительства, и обеспечение соответствия градостроительному плану, и необходимость соблюдения множества строительных норм и правил. За проверку этой части отвечают уполномоченные организации, согласующие строительную документацию и выдающие разрешение на строительство.
Помимо соответствия проекта технической части, застройщик должен обладать правом на земельный участок, на котором планирует построить дом, что является необходимой правовой предпосылкой строительства дома.
До того, как застройщик не получит все согласующие визы, заключения, разрешения и права, он не вправе начинать строительство и привлекать денежные средства покупателей. Проверка правомерности строительства отвечает на главный вопрос — все ли разрешения получил застройщик для проведения сделки с недвижимостью.
Проверка правомерности строительства сводится к проверке трех документов, подтверждающие соответствие проекта всем необходимым требованиям, свидетельствующие о правомерности строительства и праве застройщика привлекать деньги дольщиков:
Это прямо указано в п. 1 ст. 3 Закона Здесь мы в большем объеме будем указывать номера ключевых статей и наименований нормативных актов, чтобы дольщик при беседе с застройщиком мог сослаться на них и подтвердить слова конкретными предписаниями законодательства.
После того, как покупателю понравилась определенная квартира, именно проверка правомерности строительства ответит на вопрос, стоит ли заключать договор с застройщиком. Именно эти документы и следует запросить у застройщика для оценки его прав на строительство объекта.
Проверка правомерности строительства не распространяется на проверку лицензии. Лицензирование деятельности по строительству зданий и сооружений отменено с 1 июля 2007 г., а лицензирование деятельности по строительству — с 1 января 2010 г., поэтому в списке документов для проверки отсутствует лицензия.
Вместо этого с 1 января 2009 г. введено саморегулирование этой деятельности, т.е. застройщики обязаны вступить в саморегулируемую организацию и получить свидетельство о допуске для осуществления определенных видов строительных работ, проведение которых влияет на безопасность объектов капитального строительства.
В силу ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ ряд работ по строительству зданий (работы по монтажу наружных и внутренних инженерных систем и коммуникаций, работы по монтажу железобетонных конструкций и пр.) могут осуществляться только при получении такого свидетельства. Проверка правомерности строительства может включать проверку свидетельства СРО, которое фактически является дополнительным документом для проверки.
Проверка правомерности строительства бывает, что спасает дольщика от недобросовестного отношении застройщика, когда застройщик начинает строить и привлекать деньги еще до оформления всей разрешительной документации, а потом прикрывается перед контролирующими организациями наличием дольщиков. Для дольщика такой вариант неприемлем — в случае отказа застройщику в выдаче необходимых документов весь объект может быть отнесен к категории самовольного строительства, подлежащего сносу.
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 (812) 509 28 84
Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге.
