Юридическая чистота сделки с недвижимостью

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью.

Наиболее юридически значимой частью процесса покупки является проверка так называемой юридической чистоты квартиры. Собственник ли продавец, может ли он продать квартиру, не останутся ли в квартире лица, сохраняющие право пользования — вот те немногие вопросы, которые объединяет данное направление проверки.

Мы будем рассматривать проверку юридической чистоты в максимально широком смысле, исходя из того, что цель проверки квартиры — исключить все правовые риски, в том числе мошенничества и даже недееспособности продавца, не ограничиваясь проверкой права собственности по выписке из ЕГРП и прописанных лиц по выписке из Домовой книги.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Приведем случай из судебной практики:

Б. обратился в суд с иском к М. Э., К. и А. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиру, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, о передаче квартиры наследнику, ссылаясь на следующее. Он является единственным наследником после смерти его сестры в 2002 г., в собственности которой находилась квартира.

На основании поддельного решения Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 21 мая 2004 г. свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру от 12 июня 2004 г. выдано М.

По договору купли-продажи от 22 июня 2004 г. квартиру приобрел К. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 24 июня 2004 г. названное жилое помещение находится в совместной собственности супругов К. и А. Указанные сделки нарушили законные права истца на получение данной квартиры в порядке наследства.

Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 31 января 2007 г. исковые требования Б. удовлетворены.

Указанное постановление наглядно показывает, что формальной проверкой наличия права собственности не обойтись. Необходимо проверять квартиру и на предмет мошенничеств, и на предмет поддельности документов, и на предмет выбытия помимо воли продавца, и еще по ряду параметров.

Отметим, что в рассматриваемом случае даже наличие данных в едином государственном реестре не гарантировали чистоту квартиры, однако если бы покупатель обратил внимание на регистрацию права собственности на основании решения суда, на крайне короткий промежуток владения квартирой собственником, то квартира врядли была бы приобретена. Получить обратно деньги с мошенников покупателям в этом случае вряд ли удастся.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Основные направления проверки юридической чистоты квартиры:

  1. проверка наличия права собственности продавца на квартиру и риска его оспаривания
  2. идентификация и проверка продавца, его дееспособности, прав на совершение сделки
  3. проверка наличия лиц, зарегистрированных и (или) имеющих права пользования квартирой, и оценка перспектив выселения
  4. проверка соответствия реальных технических характеристик квартиры характеристикам, отраженным в документации

Отдельными аспектами проверки юридической чистоты в рамках данной книги мы выделяем

  1. анализ ситуации на предмет наличия признаков мошенничества
  2. проверку подлинности документов

При этом приходится признать, что все риски на 100% выявить и нейтрализовать невозможно, как нельзя полностью доверять полученным сведениям и документам. Если некоторые риски скрыты в документах, которые нельзя получить (допустим, нельзя законным способом получить документы прежних собственников или «архивную» выписку из Домовой книги), то в части доверия документам речь не только о мошенничествах, но и об обычных ошибках. Например, ошибку может допустить сотрудник паспортного стола или компьютерная программа, которую не так настроили.

Именно поэтому проверка юридической чистоты всегда идет по пути выявления и перепроверки сведений из нескольких источников.

Однако проверка не носит характер «дурной бесконечности после анализа и проверки определенных фактов можно с достаточной степенью уверенности сделать вывод о юридической чистоте квартиры и имеющихся рисках.

Также истечение срока исковой давности является фактором, уменьшающим глубину проверки. Например, если с прошлой сделки по квартире прошло более трех лет, то ряд рисков уже не может быть реализован, поскольку истек срок исковой давности для судебной защиты прошлых собственников, даже если их права были нарушены.

Однако если с квартирой в пределах трех предшествующих лет состоялось несколько сделок, то возможность и вероятность предъявления каких-либо претензий, вплоть до истребования у покупателя квартиры, возрастает.

Формализация проверки юридической чистоты

Юрист банка по результатам проверки юридической чистоты квартиры как будущего предмета залога, как правило, готовит юридическое заключение.

В юридическом заключении отражаются исследованные документы (с номером и датой), форма представленных документов (копия, нотариально удостоверенная копия, оригинал), описание существенных обстоятельств вопроса, имеющиеся правовые проблемы и риски и вывод по существу поставленного вопроса.

В резюме заключения указываются предписания по устранению имеющихся по документам замечаний (например, указывается о необходимости донести документ, получить согласие, изменить схему расчетов, застраховать титул).

Помимо этого, в помощь юристу утверждаются различные инструкции о порядке проверки квартиры, о проверке продавца квартиры. Такая организация работы принята неспроста — формализация и методологическая поддержка не только помогают оптимизировать бизнес-процессы в компании, но и помогают юристу провести полноценный анализ документов и исключить максимум правовых рисков.

Это необходимо не только для выявления замечаний, но и для того, чтобы запомнить основные факты и выводы. Если сделка будет проходить спустя месяц после проверки, то легко забыть, какие документы не донесены, если только на руках не имеется заключение с пометками о нерешенных вопросах.

Покупатель, не работающий юристом по недвижимости, тем более может забыть какие-то детали проверки, специфические документы, может не вспомнить про какие-то свои сомнения: вопросов и переговоров много, ситуации часто стрессовые и требующие быстрых решений, так что риск что-то упустить довольно существенен.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде