Выселение из квартиры после покупки

Выселение из квартиры после покупки. Рискованные для покупателя категории проживающих

Выселение из квартиры после покупки может стать большой проблемой. Если до опкупки квартиры во время не проверить все риски по выселению прописанных в квартире лиц. В случае отказа лица, зарегистрированного в квартире, выписываться, и обращения нового собственника квартиры в суд, есть риск, что выселение из квартиры так и не состоится.

Проблематичное выселение из квартиры может быть по следующим категориям лиц:

  • временно выписанные (призванные на военную службу или осужденные)
  • признанные пропавшими без вести
  • несовершеннолетние, недееспособные,
  • ограниченно дееспособные

Выселение из квартиры данных лиц не однозначно увенчается успехом. При наличии в квартире таких лиц, покупателю при их наличии следует проверять определенные нюансы.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Выселение из квартиры призванных на военную службу, осужденных, признанных пропавшими без вести

О временно выбывших лицах, как правило, указано в выписке из Домовой книги. Если данные лица являются членами семьи собственника, то последствия продажи для них аналогичны — права пользования прекращаются. Выселение из квартиры призванных на военную службу, осужденных, признанных пропавшими без вести происходят в том же порядке, что и выселение собственника квартиры. Если же данные лица имели бессрочное право пользования квартирой, то существует риск оспаривания в дальнейшем сделок как незаключенных.

Выселение из квартиры несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных лиц

Покупатели больше всего боятся наличия несовершеннолетних в квартире, поскольку принцип судов в случае споров с участием несовершеннолетних незыблем — несовершеннолетние не должны оставаться без жилья, зачастую независимо от норм действующего законодательства.

Однако суды в случае спора отнимают квартиру именно у покупателя в целях возврата ее несовершеннолетнему. Тот факт, что продавец сам злоупотребил своими правами и нарушил интересы несовершеннолетнего или намеренно создал такое нарушение для возврата квартиры, не принимается во внимание: квартиру отбирают у покупателя, а с продавца взыскивают уплаченную покупателем сумму.

Но взыскать деньги гораздо сложнее, чем отобрать квартиру, и этим очень часто пользуются недобросовестные продавцы, а суды фактически поддерживают не интересы несовершеннолетних, а интересы недобросовестных родителей.

Проверка квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние

Права возникают независимо от регистрации в квартире. Например, молодые родители часто не регистрируют младенца по месту жительства в квартире, чтобы избежать различных проблем с органами опеки и попечительства и покупателями при продаже квартиры.

Тем не менее, как уже неоднократно высказывались суды, «прописка» является лишь административным актом, который сам по себе не дает прав пользования. И отсутствие регистрации по месту жительства в квартире не лишает человека прав на данное помещение, если таковые имеются. Местом жительства несовершеннолетних является место жительства их родителей, кроме того, несовершеннолетние имеют право пользования квартирой в качестве членов семьи собственника.

Юридически квартира уже обременена правом пользования несовершеннолетнего с даты рождения последнего и независимо от факта регистрации. Это означает, что если после продажи квартиры данному ребенку не будет предоставлено иное жилье для проживания, то сделка по продаже квартиры может быть оспорена.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Случаи необходимости получения согласия органов опеки и попечительства

Когда несовершеннолетние либо недееспособные, ограниченно дееспособные лица являются собственниками квартиры, то все понятно и очевидно — необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на продажу.

Если в квартире лишь проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные лица, то согласие органа опеки и попечительства необходимо в следующих случаях.

  1. Покупка квартиры, в которой проживают члены семьи собственника, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными. То есть фактически покупателю следует проверять не только продавца, но и запрашивать или водительские права по зарегистрированным в квартире лицам, хотя такое не практикуется и не будет понято продавцами. Тем не менее добросовестный приобретатель не должен препятствовать данному запросу.
  2. Покупка квартиры, в которой проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). Косвенно об этом может свидетельствовать тот факт, что собственники квартиры и несовершеннолетние не являются родственниками.
  3. Покупка квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, родительское попечение по которым производится ненадлежащим образом или отсутствует.

Для всех случаев, когда в квартире намомент покупки проживает несовершеннолетний (без регистрации или с регистрацией), Конституционный Суд предлагает покупателю оценивать:

  • реальность родительского попечения. Критериев для этого Конституционный Суд не дал, и законодательство их не содержит. Предлагается оценивать благополучность родителей: не относятся ли к алкоголикам, наркоманам, не находятся ли в местах лишения свободы.
  • факт того, нарушаются или нет интересы несовершеннолетних при отчуждении квартиры.

То есть необходимо дополнительно проверять факт приобретения продавцом иного жилья для проживания несовершеннолетнего. Если иного жилья продавец не приобретает или нет иного жилья, то следует запрашивать согласие органа опеки и попечительства. Отметим, что несовершеннолетнего в любом случае не выпишут «в воздух», поэтому если ему некуда выписываться, то несовершеннолетний останется проживать в квартире. Выселение из квартиры несовершеннолетнего будет затруднительно.

Поэтому при отсутствии реального родительского попечения или нарушении прав ребенка следует запрашивать согласие органа опеки и попечительства.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде