Покупка квартиры при долевом строительстве

Покупка квартиры при долевом строительстве

Дольщику, как участнику долевого строительства следует удостовериться, что оформление продажи новостройки проходит по законной схеме долевого строительства. А если продажи осуществляются по серым схемам долевого строительства, то необходимо понимать имеющиеся риски.

Для определения законности схемы долевого строительства достаточно уточнить дату выдачи разрешения на строительство. Если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 г., то законодатель предписал застройщикам использовать определенные схемы долевого строительства, по которым может быть продана квартира в строящемся многоквартирном доме.

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

По большому счету случаев наличия разрешения на строительство, полученных до 1 апреля 2005 г., уже остаться не должно, а те объекты, что остались, строятся настолько долго, что и связываться с ними не стоит. В поддержку данного решения свидетельствует и тот факт, что по таким случаям Закон No 214-ФЗ не действует, и необходимо руководствоваться существующим на момент выдачи разрешения законодательством.

Но до 2005 г. процесс строительства многоквартирных домов был урегулирован недостаточно полно и не предоставлял дольщикам надлежащих гарантий, оставляя простор для двойных продаж и различного рода злоупотреблений.

Основные схемы долевого строительства, продажи новостроек

Законные схемы продажи квартир

  1. На основании договора участия в долевом строительстве
  2. На основании уступки прав по договору участия в долевом строительстве
  3. Путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от застройщика жилых помещений
  4. Посредством вступления в жилищные кооперативы

В соответствии с п. 2.1 ст. 1 Закона No 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в обход данных схем. Законодатель также предпринял попытку защитить дольщика и в случаях заключения сделок по серым схемам долевого строительства, для чего установил, что сделка, совершенная в нарушение требований, установленных выше, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. То есть застройщик признать сделку недействительной по основанию ее несоответствия указанным схемам долевого строительства не вправе. Но застройщик вправе признать сделку недействительной по другим основаниям — типа отсутствия полномочий, одобрений, поэтому следует особо внимательно проверять данные аспекты.

Помимо этого, Закон установил ответственность застройщика за обход данных схем долевого строительства в размере от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждое неправомерное привлечение средств, т.е. штраф установлен за каждого дольщика.

Тем не менее еще остались застройщики, которые не спешат применять закон надлежащим образом и находят лазейки для его обхода. Причина и в том, что Закон No 214-ФЗ содержит существенные гарантии для дольщиков, начиная от залога земли застройщика в пользу каждого дольщика и заканчивая существенными штрафами за просрочку в исполнении обязательств и правом дольщика в определенных случаях потребовать деньги обратно, что в финансовом отношении рискованно и невыгодно для застройщиков.

Серые схемы участия в долевом строительстве

  1. Схема предварительного договора
  2. Вексель на квартиру
  3. Вексельная схема с предварительным договором.

Таким образом, на данный момент покупателю может быть предложено несколько схем покупки строящегося жилья, каждая из которых обладает рядом нюансов.


Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде