До получения и осмотра на предмет поддельности оригиналов ключевых документов на квартиру (свидетельство, договор, доверенность) и сличения оригиналов с копиями заключать договор купли-продажи нельзя, даже при наличии нотариально удостоверенных копий.
Простые копии документами не считаются.
Для того, чтобы потом не терять время на доказывание суду, что покупатель сам сверял копию с оригиналом и вообще видел оригинал, рекомендуется удостоверять копии документов продавца у нотариуса для оставления у себя.
Рассматривать же только нотариальные копии в отсутствие оригиналов не рекомендуется. Такие копии легче подделать, чем оригинал.
При свидетельствовании копий многостраничных документов все листы копий должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены подписью и печатью.
Если предоставляется нотариально удостоверенная копия документа, то необходимо позвонить нотариусу и уточнить, заверял ли он такой документ, или хотя бы уточнить, не утратил ли нотариус свой статус.
Обычно нотариусы соглашаются дать информацию по номеру регистрации нотариального действия в реестре.
Обратим внимание, что нотариусы с начала 2004 года заверяют копии паспортов (до этого времени не заверяли).
Копия, удостоверенная органом, выдавшим документ: такие документы считаются представленными в надлежащей форме и не требуют представления оригиналов.
Копия, удостоверенная организацией, выдавшей документ: верность копии документа, выданного организацией, свидетельствуется подписью руководителя или уполномоченного на то доверенностью или приказом лица и печатью.
На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации.
Однако редко какой документ заверяется правильно. Для покупателя в принципе достаточно подписи и расшифровки подписи, должности, даты документа и надписи: «Копия верна», при условии, что подпись проставлена уполномоченным лицом.
Подробная расшифровка подписи необходима для того, чтобы при наличии проблем можно было с достаточной степенью достоверности проанализировать почерк человека и подтвердить принадлежность подписи данному человеку (провести экспертизу) — по коротким подписям это сделать не удается.
Но отметим, что в сделках с недвижимостью на вторичном рынке участвуют в основном физические лица, поэтому документы, копии которых заверены организацией, в списке необходимых документов обычно отсутствуют. Они актуальны, если продавец — юридическое лицо.
Копия, удостоверенная продавцом: также не является надлежащим документом, однако при заверении ее продавцом появляются некие гарантии, что документ не поддельный, а продавец — добросовестный.
Мошенник вряд ли согласится на такую процедуру. Если документ заверяет продавец, то ему следует проставить подпись, расшифровку подписи, дату и надпись: «Копия верна». В любом случае без изучения оригиналов такой вариант неприемлем.
Первично продавец направляет по электронной почте сканированные или сфотографированные копии документов для предварительного анализа либо предоставляет копии документов.
Если результат проверки покупателя устраивает, то стороны встречаются для подписания соглашения о внесении аванса (задатка), где риэлтор продавца представляет оригиналы документов по квартире.
Оригиналы необходимо проверить на предмет поддельности, наличия подчисток и неоговоренных исправлений (подробнее об этом в следующем параграфе). Поскольку оригиналы на руки покупателю надолго не дадут, то с них необходимо снять копии и потом сверить копии с теми, что были предоставлены ранее.
Копии с оригиналов целесообразно снимать самостоятельно, либо в присутствии продавца, либо тщательно и неторопливо сверять оригинал стой копией, по которой производилось исследование «юридической чистоты».
Более простой и удобный вариант — изначально увидеть оригиналы и снять с них копии для дальнейшей проверки. Вместо снятия копий документ может быть сфотографирован на обычный фотоаппарат (в режиме макросъемки) либо на мобильный телефон с хорошей камерой, только обязательно следует потренироваться до съемки, чтобы потом не пытаться прочесть расплывчатые изображения.
Следует с осторожностью относиться к документам, имеющим подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также к документам, исполненным карандашом, и документам, текст которых изложен на нескольких листах, которые не пронумерованы и надлежащим образом не скреплены. Нотариусы копии таких документов не заверяют, Росреестр на регистрацию не принимает.
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 (812) 509 28 84
Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге.
