Оценка квартиры и услуги оценщика

Оценка квартиры, как услуга, производится оценщиками. Оценщиками могут быть только физические лица, не организации, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность.

Оценщики могут по трудовому договору работать в организации, но подписать отчет об оценке квартиры должно обязательно физическое лицо — оценщик.

Если оценка квартиры — вопрос срочный, и нет времени на поиск и выбор кандидатуры оценщика, то решением может быть использование списка аккредитованных оценщиков.

По крайней мере можно быть относительно уверенным, что оценщики, указанные в данном списке, проверены АИЖК, дорожат своей репутацией и исполнят свои обязательства добросовестно.

Как вариант, для срочной оценки квартиры могут быть использованы оценщики, аккредитованные крупными банками.

Оценщик определяет рыночную стоимость квартиры, т.е. наиболее вероятную цену, по которой квартира может быть продана на открытом рынке в условиях конкуренции.

Оценщик, как правило, определяет и ликвидационную стоимость: цена квартиры, за которую ее можно продать быстро, поэтому данная стоимость всегда ниже рыночной на несколько процентов.

Например, при приобретении квартиры по ипотеке надо быть готовым, что при неисполнении обязательств квартира будет продана по ликвидационной стоимости.

Цена квартиры — это так же и та цена, за которую реально квартира была приобретена.

Отчет оценщика, о цене квартиры как правило, состоит из следующих разделов.

Изучение материалов и документов по квартире, в том числе правоустанавливающих: документы о собственности, технический поэтажный план и экспликация.
Визуальный осмотр и изучение состояния квартиры.
Анализ оцениваемой квартиры с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.
Анализ рынка жилой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.
Определение итоговой стоимости квартиры.

Цена квартиры. Плюсы оценки квартиры оценщиком

Цена квартиры, определяемая оценщиком — объективна. Плюсом оценщика является профессионализм в оценке квартир, указание в отчете на состояние и наличие перепланировок в квартире, на престижность района, развитость инфраструктуры, на стоимость реальных квартир-аналогов, при этом относительно недорогая стоимость услуг.

Цена квартиры. Минусы оценки квартиры оценщиком

Минус в том, что оценщики практически не учитывают влияние на цену:

правовых рисков по квартире. Например, влияние наличия зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей на цену;
схему продажи квартиры;
возможность торга за квартиру;
специфику спроса и предложения в деревнях и селах;
иных факторов, которые по недосмотру оценщиком не выявлены наличие рядом ТЭЦ, заводов, железной дороги).

Поэтому хотя бы указанные характеристики следует перепроверить самостоятельно или обратить на них внимание оценщика.

Кроме того, оценщики редко точно знают реальные цены на квартиры, то есть цены, по которым квартиры реально проданы, а больше ориентируются на статистические и публичные данные. В реальных ценах хорошо ориентируются только риэлторы.

Присутствие при оценке покупателя квартиры

Однако очевидно, что профессионал лучше разберется в стоимости квартиры, чем непрофессионал, поэтому заказ услуг оценщика актуален. Единственное, для исключения сговора продавца с оценщиком целесообразно присутствовать при проведении осмотра и фотографировании квартиры оценщиком.

Были случаи, когда фотографии в отчете об оценке не соответствовали квартире, либо стоимость квартиры оказывалась сильно завышенной, в чем заинтересован именно продавец квартиры.

Оценщику нежелательно знать цену объекта, указанную продавцом, хотя, скорее всего, при поиске объектов-аналогов он найдет и оцениваемую квартиру.

Что интересно, рыночная цена квартиры, полученная оценщиком, редко совпадает с той ценой, за которую продавец продает квартиру, что свидетельствует о том, что любая такая оценка условна. Не оценщики определяют цены, а сами продавцы и покупатели.

Если кто-то готов продать, а кто-то готов купить квартиру по определенной цене, то это и есть рыночная цена объекта. По крайней мере не стоит сильно переживать, если вы покупаете квартиру дороже, чем ее оценил оценщик — в следующий раз оценщик, возможно, оценит квартиру дороже.

Отметим, что оценка, проведенная оценщиком, считается рекомендованной для совершения по данной цене сделок только в течение шести месяцев.