Земельный участок застройщика в субаренде — это достаточно редкий для застройщика случай, но теоретически возможный.
Субарендатор — это лицо, заключившее договор субаренды с арендатором участка, который, в свою очередь, владеет землей на основании договора аренды, заключенного с собственником земли.
Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок основного договора аренды.
Арендатор земельного участка, за рядом исключений, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Обычно предусмотрена необходимость получения согласия собственника.
Если земельный участок застройщика в субаренде, то договор субаренды проверяется на предмет следующего:
- наличие согласия собственника земельного участка на передачу земельного участка в субаренду или уведомления собственника о передаче участка в субаренду, если договор аренды допускает отсутствие согласия (данное согласие необходимо не только для подтверждения законности владения, но и для гарантий в отсутствии конфликта между собственником, арендатором и субарендатором);
- наличие штампа о государственной регистрации договора субаренды и всех дополнительных соглашений к договору субаренды о продлении срока, о срок субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию;
- целевым назначением земельного участка должно быть указано строительство жилого дома или иная аналогичная формулировка;
- субарендатор должен являться застройщиком;
- проверка оплаты арендных платежей: может быть проверено и исполнение субарендатором обязанностей по оплате арендных платежей путем проверки соответствующих платежных поручений.
Часто строительный адрес квартиры и адрес земельного участка не совпадают. Доходит до того, что данные объекты «на бумаге» находятся в разных населенных пунктах, например, земельный участок — в деревне, строительный объект — в городе, хотя это один и тот же адрес. Это связано с особенностями присвоения адресов и в целом допустимо.
Если земельный участок застройщика в субаренде, то для того чтобы подтвердить, что именно на этом участке строится объект, необходимо запросить кадастровый план земельного участка с указанием на нем объекта строительства либо генеральный план строительства, либо иные подтверждающие документы.
Как в случаях с наличием у застройщика права собственности на земельный участок, так и в случаях права аренды необходимо самостоятельно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адресу земельного участка.
По выписке дольщик может независимо от застройщика узнать о текущем состоянии прав, субъекте прав, отсутствии право притязаний, количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве.
При выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, в выписке после слов: «Договоры участия в долевом строительстве» указываются сведения:
- об объектах долевого строительства, являющихся предметом каждого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, — так, как они описаны в договорах,
- об участниках долевого строительства: сторонах каждого договора участия в долевом строительстве.
Большое количество заключенных договоров участия в долевом строительстве косвенно свидетельствует о том, что объект будет достроен, так как строительство напрямую связано с количеством дольщиков, внесших свои средства.
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 (812) 509 28 84
Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге.
