Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя

Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя. Особенности проведения альтернативных сделок с недвижимостью.

Есть несколько разновидностей получения денег при альтернативных сделках.

Схемы альтернативных сделок

Регистрация сделок по порядку

Покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку, вторым арендатором ячейки является верхний продавец, который и получает деньги при представлении в банк документов, определенных договором аренды банковской ячейки.

Для того чтобы интересы всех участников были соблюдены, необходимо, чтобы верхний продавец получал деньги только при условии регистрации права собственности всех участников цепочки. То есть нижнего покупателя и его продавца и всех иных лиц, кто одновременно приобретает квартиру. Для этого в условиях доступа верхнего продавца к ячейке указывают о предоставлении выписки из ЕГРП или свидетельство государственной регистрации прав собственности всех данных лиц. Это является первой схемой доступа к деньгам.

Но здесь появляется риск для верхнего продавца: если какая-то сделка внутри цепочки срывается (допустим, между нижним покупателем и продавцом), то получить деньги верхний продавец не сможет, поскольку у него не будет на руках нужного для доступа к ячейке свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРП, хотя его квартира уже будет продана. Поэтому верхние продавцы, как правило, отказываются от такой схемы.

Сделка с недвижимостью между нижним покупателем и верхним продавцом

Вторая схема — наиболее часто используемая на практике, но и максимально рискованная для промежуточных участников. В условиях доступа к деньгам указывается документ, подтверждающий только два права собственности: нижнего покупателя и покупателя, который приобретает квартиру непосредственно у верхнего продав по схеме.

В этом случае, если что-то пошло не так, интересы промежуточных участников цепочки в данной схеме могут быть нарушены. А учитывая, что договор купли-продажи может быть отозван с регистрации, то существует достаточно большой риск мошеннических схем.

Как ни странно, риэлторы промежуточных продавцов-покупателей часто допускают такие ситуации, так как излишне надеются на проверку всех документов и тот факт, что регистрировать будет один регистратор, который, по их мнению, предупредит их о проблеме, и ее вовремя устранят. Но ведь есть проблемы, которые нельзя решить, например, наложенный на квартиру арест, выявление поддельности какого-либо документа. В этом случае у регистраторов не будет оснований для отказав регистрации других сделок, но по проблемным сделкам будет вынесен отказ в регистрации.

Пакетная регистрация, о которой многие пишут как об уже реализованном спасении для альтернативных сделок, при которой либо регистрируются все сделки, либо ни одной, в данном случае неприменима, если только стороны не пошли по третьей схеме.

Сделки под условием

Третья схема основана на применении ст. 157 "Сделки, совершенные под условием". Она редко используется на практике и является рискованной для всех участников.

Сделка с недвижимостью считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

При такой схеме стороны в каждом договоре купли-продажи, участвующем в цепочке, указывают отлагательное условие о том, что данная сделка будет считаться заключенной при одновременной государственной регистрации остальных договоров.

В этом случае как раз либо регистрируются все договоры, либо ни одного. Порой таким образом увязываются не все сделки, а только некоторые из цепочки. Например, промежуточные покупатели продавцы завязывают свои сделки с нижним покупателем, чтобы однозначно расстаться с деньгами за квартиру только после регистрации своего права собственности.

Но проблема в данном случае в том, что при признании затем хотя бы одного договора купли-продажи недействительным вся схема ставится под сомнение, поскольку начинают реализовываться установленные условия о взаимосвязанном заключении всех сделок одновременно. То есть теоретически в этом случае любую сделку можно признать несостоявшейся.

Договор купли продажи между всеми участниками

Некоторые предлагают и четвертую схему — заключение многостороннего договора купли-продажи сразу между всеми участниками. Однако практика по данному пути пока не идет, хотя такой договор мог бы решить все вопросы с волеизъявлением, условиями и государственной регистрацией перехода прав.

В связи с этим покупателю рекомендуется либо не приобретать квартиру с альтернативой, либо настаивать на включении в условия доступа документа о своем праве собственности.

При альтернативных сделках как никогда, необходима помощь опытного юриста по недвижимости. Сопровождение сделки застрахует вас от рисков потери денег и времени.


+7 (812) 925-39-24 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости