Соглашение о разделе квартиры — документ который должен пройти проверку покупателя квартиры перед сделкой с недвижимостью. Покупатель в обязательном порядке проверяет правильность оформления данных документов, поскольку если документ оформлен неверно, то Росреестр запросит согласие второго супруга на сделку, либо в дальнейшем сторона, права которой нарушены, может оспорить сделку. Почему нужно проверить брачный договор и соглашение о разделе квартиры:
- Из данных документов должно следовать, что квартира находится в единоличной собственности продавца.
- Брачный договор должен быть удостоверен нотариально. Для соглашения о разделе имущества это не обязательно (но желательно).
- «Перераспределение» собственности на квартиру по брачному договору и по соглашению о разделе имущества подлежит государственной регистрации. Договор и соглашение не регистрируются, поскольку законом регистрация этих соглашений не предусмотрена.
В вопросе государственной регистрации перераспределения собственности в пользу одного из участников общей совместной собственности есть определенные дискуссии. В частности, что регистрировать, если собственник так и остается собственником, только с другим режимом права собственности? Этот вопрос важен, так как соглашения, брачные договоры могут и не быть зарегистрированы. И как же поступать покупателю в данном случае?
В соответствии с п. 3 ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
Данная норма подтверждает необходимость подачи соглашения о разделе имущества и брачного договора для государственной регистрации данных действий. Для супругов же это означает, что каждый из них вправе зарегистрировать данные действия не сразу после подписания документа, а пожеланию в любой момент.
Также супруги могут в соглашении предусмотреть иной порядок подачи документов на регистрацию (сроки, совместность подачи документов) — это тоже следует проверить покупателю.
Собственно, поэтому иногда на соглашении о разделе имущества или брачном договоре отсутствует штамп государственной регистрации, но, по нашему мнению, покупателю следует требовать проведения до продажи ему квартиры соответствующей регистрации либо предоставления нотариального удостоверения согласия супруга.
Однако брачный договор может быть заключен и до покупки недвижимости. В этом случае права изначально регистрируются на продавца, и государственная регистрация «перераспределения собственности», по нашему мнению, не требуется, так как совместная собственность на такую квартиру не была установлена и не подлежит прекращению. Штампов государственной регистрации на договоре в этом случае может не быть.
Но с установлением судебной практики указанная выше позиция может быть скорректирована; на данный момент законодательно этот аспект прямо не оговорен. Обратитесь за консультацией юриста по недвижимости, чтобы понять алгоритм действий в для вашей сделки с недвижимостью.
Напишите нам, мы в онлайне!
8 (812) 509-28-84 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости
