Договор купли-продажи квартиры содержит существенное условие, которое обязательно должно быть согласовано и указано в договоре. Это цена квартиры, иначе такой договор будет считаться незаключенным, и сделка с недвижимостью не будет действительной.
Цена квартиры прописывается в договоре купли-продажи квартиры цифрами с расшифровкой прописью в скобках, например: «2 000 000 (два миллиона) рублей».
Также в договоре указывается, что цена квартиры является твердой и изменению не подлежит. При заполнении следует проверить соответствие цифровой части и суммы прописью.
Цена квартиры должна быть указана в рублях либо в условных единицах, долларах, евро, но с указанием об оплате в рублях и курсе оплаты.
Инвентаризационная стоимость квартиры не обязательно должна быть указана в договоре купли-продаже квартиры. Рекомендуем ее не указывать, чтобы не допустить споров, связанных с неопределенностью цены.
Цена квартиры в договоре купли-продаже квартиры и фактическая цена квартиры.
Нередко продавец просит указать в договоре цену, не соответствующую реальной сумме, уплачиваемой покупателем (например, менее 1 000 000 руб.). Это связано с уклонением продавца квартиры от уплаты налогов при продаже квартиры, находящейся в собственности продавца менее трех лет.
Но эта схема может быть применена и для дальнейшего мошенничества в отношении покупателя квартиры.
Для покупателя указание неверной цены квартиры в договоре влечет существенные риски и определенные финансовые потери.
Во-первых, при признании договора недействительным суд возвратит покупателю лишь сумму, указанную в договоре купли-продаже квартиры, а там написано: цена квартиры 990 000 рублей.
Во-вторых, покупатель квартиры в этом случае не сможет получить имущественный вычет (до 260 000 руб.).
Само по себе указание меньшей цены квартиры, не является основанием для признания договора недействительным. Поэтому в первую очередь покупателю квартиры следует проверить все остальные аспекты сделки, чтобы не допустить признание договора недействительным.
Также покупателю целесообразно предложить указать полную сумму в договоре, либо снизить цену ввиду повышенных рисков, либо увеличить цену квартиры на сумму налога при условии указания всей суммы в договоре.
Однако схема, когда в договоре купли-продажи цена квартиры указана по минимальной планке на практике широко распространена, поэтому покупателю квартиры следует знать некоторые способы снижения рисков.
Цена квартиры в договоре — менее 1000000 рублей. Как снизить риск?
Как минимум покупатели берут у продавца квартиры вторую расписку.
В такой расписке можно указать об оплате этой суммы «за приобретение квартиры», на что продавец вряд ли согласится в виду рисков наступления для него налоговых последствий (при заявлении покупателем об этом в налоговую), да и покупателю при наличии такой расписки нелегко будет доказать отсутствие своего участия в уклонении продавца от налогов.
Некоторые недобросовестные покупатели считают, что в этом случае вправе взыскать эти суммы с продавца как неосновательное обогащение продавца, поскольку в договоре эта сумма не указана и основания для ее оплаты нет.
Но если покупатель, передавая денежные средства, знал об отсутствии обязательства уплатить большую сумму, чем указано в договоре, данная сумма не подлежит возврату как неосновательное обогащение.
Вторая расписка должна быть с указанием об оплате неотделимых улучшений по квартире либо об оплате «произведенного» покупателем в квартире продавца ремонта для целей проживания покупателя с подписанием акта приема-сдачи выполненных работ и оснований для возврата суммы (неполучение в собственность).
При признании договора купли-продажи квартиры недействительным, данная сумма будет возвращена по условиям о возврате, указанным в расписке.
Цена квартиры и порядок оплаты
Цена в договоре купли-продаже квартиры связана с условием о порядке оплаты. Условие об оплате заключается в том, чтобы определить:
- срок оплаты: после подачи документов на государственную регистрацию, после государственной регистрации, после передачи квартиры — для покупателя приемлемыми являются два последних варианта;
- способ оплаты: через банковскую ячейку, через аккредитив — рекомендуется прямо прописать способ оплаты;
- форма расчетов: безналичная или наличная оплата — для покупателя наилучшим в плане безопасности и дальнейшего подтверждения оплаты является безналичная оплата.
Договор купли продажи квартиры может содержать и условия о выселении продавца. Для мотивирования продавца к выписке и освобождению квартиры оплата какой-нибудь части цены квартиры может быть установлена после того, как продавец юридически и физически освободит квартиру.
Вопрос схемы оплаты регулируется на уровне условий договора об аренде банковской ячейки, но сроки и условия оплаты целесообразно дублировать и в самом договоре купли-продажи квартиры, так как эти договоры являются самостоятельными договорами.
Допустим, договор купли-продажи квартиры содержит условие об оплате в день подписания договора, но договор аренды банковской ячейки содержит условие оплаты квартиры после физического освобождения квартиры. В этом случае покупатель рискует получить от продавца квартиры иск о просрочке в уплате цены квартиры и начислении пеней.
Напишите нам, мы в онлайне!
8 (812) 509-28-84 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости.
