Договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости — это главный документ сделки с недвижимостью. Он регулирует передачу продавцом-собственником недвижимого имущества: земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества и оплату покупателя недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости подписывается покупателем не сразу. Перед подписанием договора покупатель проверяет:

Форму договора: договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Обязательное нотариальное удостоверение такого договора никогда не было предусмотрено, однако если документ был заверен, то это является определенной гарантией «чистоты» сделки;
Наличие двух штампов о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. Если договор купли-продажи содержит штамп о регистрации ипотеки, то обязательно следует проверить у продавца и по выписке из ЕГРП, прекращена ли запись об ипотеке. Это может быть либо ипотека в пользу прежнего продавца (если договором предусмотрена передача квартира до оплаты), либо ипотека в пользу банка-кредитора;
Договор купли-продажи содержит различные существенные условия. При отсутствии существенных условий договор купли-продажи может быть признан незаключенным. Их проверка и детальное продумывание так же обязательны перед подписанием договора. Их три:
1. цена квартиры,
2. точная идентификация недвижимости, позволяющая определенно установить передаваемое имущество,
3. указание на лиц, сохраняющих право пользования квартирой (если они есть).
Отсутствие данных о кредитном источнике оплаты. Если же такой источник указан, то необходимо запросить справку банка о полном исполнении обязательств продавца перед банком по кредитному договору. В противном случае есть определенный риск, что заемщик неправомерно зарегистрировал квартиру без установления залога и стремится ее продать.
Наличие расписки об оплате продавцом цены квартиры.
Наличие Акта приема-передачи квартиры.

Договор купли-продажи между родственниками

Если продавец приобрел квартиру у своих родственников, то следует быть особенно внимательным. Банки вообще не выдают кредиты на покупку квартиры у близких родственников, так как цель таких сделок зачастую получить деньги, а не реально передать квартиру.

Если прежний собственник-родственник или члены его семьи все еще зарегистрированы в квартире продавца, то лучше отказаться от сделки, так как договор купли-продажи может быть признан мнимым и заключенным лишь для вида.

В этой ситуации возможен и конфликт между продавцом и его родственниками, «продавшими» ему квартиру, ведь последние по сути не продали квартиру, а тот вдруг продает квартиру третьим лицам, оставляя без крова всех зарегистрированных в квартире.

Договор купли-продажи квартиры в случае такого конфликта может быть признан мнимым и выселить из квартиры прежних жильцов новому покупателю вряд ли удастся.

С другой стороны, «проблема» родственников в том, что данные лица могут между собой договориться и сообща найти основания для истребования квартиры. Допустим, один подаст иск о том, что договор купли-продажи — мнимый, а другой сразу его признает, нарушив при этом права нового собственника.

Для сделок между не близкими родственниками банки требуют представления передаточного акта и безналичного перечисления денет, чтобы подтвердить реальность передачи денег и чтобы в суде не было оснований для признания сделки мнимой, что можно взять на вооружение и покупателю квартиры.