Доступ к банковской ячейке покупателя квартиры

Доступ к банковской ячейке покупателя квартиры

При сделке с недвижимостью, на случай, если по каким-то причинам квартиру за покупателем не зарегистрируют и соответственно продавец открыть сейф не сможет, покупателю также дается срок для доступа к сейфу: с ключом, но без предъявления каких-либо (кроме паспорта) документов: 5—10 дней после истечения срока для допуска продавца. Об этом также необходимо указать в договоре аренды банковской ячейки.

Иногда в договоре указывают, что покупатель осуществляет доступ к банковской ячейке только в присутствии продавца квартиры, что никак не в интересах покупателя, так как недобросовестный продавец может просто не явиться.

И покупатель, и продавец вправе, заверив у нотариуса, выдать доверенность на доступ к банковской ячейке третьему лицу. Если от имени продавца квартиры доступ к банковской ячейке осуществляет доверенное лицо, то покупателю квартиры необходимо запросить доверенность на такое лицо и проверить данное лицо, либо необходимо в договоре прямо указать, что продавец должен исполнить свою обязанность лично. В любом случае расписку должен составлять продавец квартиры лично в присутствии покупателя.

Доступ к банковской ячейке продавца квартиры

Одно из основных условий договора аренды — указание срока, в течение которого продавец имеет доступ к банковской ячейке. Покупатель в этот срок доступ к банковской ячейке не имеет, что является гарантией сохранности денег для продавца квартиры. Срок доступа к банковской ячейке продавца определяется из расчета срока регистрации права собственности на квартиру. По закону — один месяц, если с использованием кредитных средств, то пять рабочих дней.

Срок доступ к банковской ячейке целесообразно указать с запасом, например, определив в два месяца с момента заключения договора, так как и уполномоченный орган при наличии замечаний может приостановить регистрацию, и для получения продавцом документов необходимо время.

Доступ к банковской ячейке, а, следовательно, к деньгам, стороны в договоре аренды банковской ячейки должны указать предоставление продавцом квартиры в банк следующих документов:

  1. Паспорт продавца: следует указать в договоре фамилию, имя и отчество продавца, дату и месторождения, паспортные данные, чтобы исключить появление двойника
  2. Зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи квартиры: указывается наименование договора, стороны договора, идентификация квартиры
  3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая, что собственником квартиры является покупатель, либо Свидетельство о государственной регистрации права собственности на покупателя.

Обратим внимание, что условия доступа к банковской ячейке зависят исключительно от сторон. То есть в указании этих документов еще следует убедить продавца, хотя приведенный перечень по практике является стандартным и минимально возможным. С другой стороны, список может быть продолжен, и ограничением является лишь банк, который не готов проверять ряд документов типа расписки. Условием доступа к банковской ячейке вообще может быть указано лишь присутствие и продавца, и покупателя.

Если продавец предъявил в банк эти документы, значит, собственником квартиры уже стал покупатель и продавец может забрать деньги. Это позволяет продавцу квартиры быть уверенным, что деньги у покупателя точно есть, а покупателю — что деньги продавец получит только после того, как собственником квартиры станет покупатель, а им обоим быть уверенными, что ценности в надежном месте у независимого лица — банка.

Доступ к банковской ячейке продавца квартиры может потребовать дополнительных документов, которые рекомендуем установить с целью надлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче квартиры, выселению и оплате коммунальных услуг. Документы для доступа к банковской ячейке продавца квартиры такие являются:

  1. Акт приема-передачи квартиры для подтверждения передачи квартиры покупателю
  2. Выписка из Домовой книги, подтверждающая регистрацию продавца и всех ранее проживающих в квартире лиц (их следует перечислить) по новому месту жительства, а также подтверждающая юридическое освобождение квартиры. По проданной квартире продавцу выписку уже не дадут, поскольку он уже не будет являться ее собственником
  3. Квитанция об оплате коммунальных и прочих платежей по квартире
  4. Иные документы, с которыми стороны договорились связать передачу денег продавцу.

Отметим, что указание в документах для доступа к банковской ячейке указанной выписки из Домовой книги редко находит понимание у продавцов, хотя это и кажется странным при наличии обязательства продавца юридически освободить квартиру в самом договоре. Видимо, поэтому практика идет в этом случае по пути закладки отдельной ячейки с суммой в размере 10% от цены квартиры, которую продавец получает только по представлению выписки из Домовой книги. Это мотивирует продавца и проживающих с ним лиц к оперативному выселению из квартиры.

Перечень документов для доступа к банковской ячейке продавца квартиры в интересах покупателя было бы целесообразно дополнять распиской продавца в получении денег за квартиру, так как отсутствие у покупателя такого документа может обернуться для него необходимостью в суде доказывать, что он действительно оплатил квартиру.

Но банки в последнее время в качестве документа для доступа к банковской ячейке расписку не принимают, так как ее от руки заполняет продавец и для сотрудников банка проверить и гарантировать ее содержание и достоверность довольно трудно. Поэтому расписку о получении продавцом денег лучше заложить в отдельную ячейку, условием доступа к которой уже покупателя (поскольку покупатель получает расписку) указать Свидетельство о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Доступ к банковской ячейке риэлтора

Для оплаты вознаграждения риэлтора покупателя часто используется отдельная ячейка. Доступ к банковской ячейке риэлтора - те же документы, что и для получения продавцом квартиры денег.

Что касается формы представляемых документов: желательно прямо в договоре аренды указать, что для допуска к сейфу продавец представляет и оригинал, и нотариально удостоверенные копии документов, при этом именно нотариальные копии остаются в банке. Если у банка в деле останутся лишь простые копии документов, то при наличии спора будет сложно доказать, что оригиналы действительно существовали и были предъявлены, помимо появления риска недобросовестного сговора сотрудника банка с продавцом.

Когда доступ к банковской ячейке - открыт

Доступ к банковской ячейке может быть открыт после проверки сотрудником банка представленных документов названным в договоре аренды ячейки.

Доступ к банковской ячейке продавца квартиры, как и покупателя квартиры, фиксируется в специальной учетной карточке.


+7 (812) 925-39-24 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости