Сделка с недвижимостью | Перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры. Покупать ли квартиру с несогласованной перепланировкой и как узаконить перепланировку квартиры

Перепланировка квартиры - само по себе дорогостоящее удовольствие. Но если хозяин квартиры не согласовал перепланировку или переустройство в квартире - то, его затраты на этом еще не закончились... Узаконить перепланировку - обязательно необходимо. Или в будущем владельцу квартиры придется пройти не один суд и заплатить штрафы. Либо это ждет того, кто купил квартиру с несогласованной перепланировкой, так как бремя забот о том, чтобы узаконить перепланировку будет возложено на нового собственника квартиры. Выгодна ли такая сделка с недвижимостью?

Купить квартиру с перепланировкой можно. При осмотре квартиры, и документов по ней, убедитесь, что перепланировка в квартире согласованна. В противном случае, необходимо договориться с продавцом квартиры о снижении цены на квартиру, так как узаконить перепланировку придется покупателю квартиры.

+7 (812) 925-39-24 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости

Перепланировка квартиры или переустройство квартиры - как из распознать?

Если стены в квартире или входы в комнаты по сравнению с поэтажным планом «перемещены», кухня совмещена с комнатой, исчез коридор с целью увеличения площади комнаты, то налицо перепланировка. Если еще и перенесена ванна и батареи, то это переустройство.

Приобретение жилья – дело непростое. Порой, чтобы найти вариант, удовлетворяющий всем требованиям, уходят недели. Кто-то хочет купить квартиру в центре СПб, кому-то по душе тихий спальный район. Кто-то мечтает о новостройке, а кому-то грезится жилье в доме-памятнике архитектуры. Но если с новостроем все понятно, то с покупками на вторичном рынке жилья можно столкнуться с определенными проблемами, одна из которых – несогласованная перепланировка квартиры. Что может повлечь за собой покупка квартиры с несогласованной перепланировкой?

Дело в том, что даже самое незначительное вмешательство в изменение планировки следует согласовывать с соответствующими органами. Для проживающих в многоквартирных домах, желающих произвести перепланировку квартиры, должно быть установлено, не повлечет ли это за собой угрозу для безопасности соседей. Только, получив разрешение, можно приступать к перепланировке или переустройству квартиры. Следовательно, если у покупаемой квартиры выявился факт несогласованной перепланировки, надо решать этот вопрос.

Что представляет собой узаконенная перепланировка, как проверить узаконенность перепланировки?

Это поэтажный план и разметка на плане от БТИ, где красным цветом выделяются убранные конструкции, зеленым – то, что было переделано. Если таких разметок нет, а изменения есть, то это означает, что Вам представили первоначальный паспорт квартиры. Обращать внимание следует на дату, проставленную в документе.

Кем регистрируется перепланировка квартиры?

Вся документация должна готовиться собственником: это может быть продавец, а может – покупатель. Если при покупке жилья покупатель не проверил документы как полагается, то ответственность за перепланировку он должен взять на себя: теоретически перепланировку могли провести после оформления сделки. Именно поэтому следует внимательно изучать всю документацию и при очевидной перепланировке в отсутствие разрешающего документа, продавцу квартиры следует оформить недостающие документы.

Если не хочется терять время в ожидании оформления, то можно договориться об уступке в цене, а документы по перепланировке оформит уже новый собственник.

Узаконеные и неузаконенные перепланировки

Решая покупать квартиру с проведенной перепланировкой, следует уточнить соответствие проведенных работ нормативным требованиям. Если перепланировка квартиры была проведена с нарушениями, и документацию нельзя согласовать, от такой сделки лучше отказаться.

Какая перепланировка является несогласованной, незаконной?

Несогласованный с ГУП перенос газового оборудования.
Новым дверным проемом затрудняется доступ к отключающим и коммуникационным электронным устройствам.
Перенос кухни в жилую зону или в комнату, где отсутствует естественное освещение.
Оборудование ванной комнаты и санузла в жилой комнате.
Сверхнормативная нагрузка на несущих конструкциях.
Демонтированы капитальные конструкции.
Перенесены границы квартиры.
Отмечено уменьшение жилой площади.
Нарушена естественная вентиляция помещения.

При обнаружении такого рода нарушений, покупателю квартиры стоит отказаться от сделки, чтобы не наживать себе проблем. Узаконить перепланировку квартиры с такими изменениями в большинстве случаев будет не под силу либо слишком дорого.

Типы перепланировки квартиры

При состоявшейся перепланировке квартиры, когда

проведен демонтаж или установка не капитальных перегородок;
величена площадь ванной или туалетной комнат за счет площади коридора;
в ванной или туалете переставлено оборудование;
проведено совмещение ванной и санузла;
проведен демонтаж или установка встроенной мебели;
за счет площади коридора увеличена/уменьшена площадь комнат.

Перепланировка в квартире подобного типа согласовывается без особых проблем – самостоятельно или с привлечением организаций, занимающихся этими вопросами.

+7 (812) 925-39-24 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости

Как узаконить перепланировку квартиры

Даже при уже произведенной перепланировке квартиры, нет необходимости оповещать о ней, как о совершенном действии. Это можно оформить в виде предполагаемого плана. Оформление предстоящей и совершенной перепланировки квартиры одинаково. Некоторые сложности порой возникают при согласовании готовой перепланировки или переустройства с архитектором дома, который представляет заключение о безопасности и допустимости проведенных работ и подписывает акт состоявшегося переустройства.

После согласования перепланировки квартиры можно отправляться в БТИ за новыми документами.

Влияние перепланировки на цену жилья

Неузаконенная перепланировка квартиры предполагает уменьшение цены на квартиру, так как расходы, связанные с согласованием переустройства лягут на покупателя квартиры. Узаконить перепланировку квартиры может только ее собственник: продавец или покупатель после вступления в права . Уменьшение цены иногда достигает нескольких сотен тысяч рублей. В случае согласованного переустройства или перепланировки квартиры, продавец может запросить на 10% больше от цены квартиры.

Ипотека на квартиру с перепланировкой

Для банков работа с квартирами, претерпевшими переустройство, не представляет интереса: они просто не дают займы на приобретение такого жилья.

Как узаконить перепланировку квартиры - пошаговые действия

Узаконить перепланировку квартиры можно либо самостоятельно либо при помощи юриста по недвижимости в СПб. Покупка квартиры с перепланировкой требует порядка во всей документации. Следует проконсультироваться у инспекторов по надзору за переустройством и, при необходимости, получить разрешение на перепланировку квартиры.

В БТИ следует заказать поэтажный план с квартирным планом до переустройства и техпаспорт помещения после проведенных работ. После осмотра квартиры техниками БТИ вносятся намеченные изменения. С паспортом из БТИ и документами на квартиру следует обратиться в Жилинспекцию для составления заявления.

В зависимости от типа переделок, надо предоставить эскиз (допускается нарисовать самому) или проект (необходимо заказывать). Есть две возможности:

заказ у проектировщиков дома (домов из этой серии), тогда проведение экспертизы не требуется;
заказ проекта в другом проектном учреждении, но тогда нужна экспертиза в организации, спроектировавшей дом.

Собрав всю документацию и сдав ее в Жилищную инспекцию, остается ожидание решения 45 дней. Приемная комиссия Жилинспекции подписывает акт переустройства при представлении разрешения и после проведения перепланировки квартиры.

Завершающим этапом оформления станет поход в БТИ: здесь вносятся поправки в паспорт квартиры, убираются цветные пометки. Когда в случае перепланировки квартиры жилая площадь становится больше, в БТИ выдаются новые документы на подтверждение прав собственника.

Сроки перепланировки квартиры и документация

Для проведения работ по перепланировке квартиры и ее согласованию следует подготовить документацию:

заявление о перестройке;
техпаспорт на перестраиваемое жилье;
эскиз или проект;
документы о праве на квартиру;
письменное согласие всех зарегистрированных в жилище, где планируется переустройство.

Принадлежность дома к архитектурным, историческим или культурным памятникам немного осложняет дело – потребуется обращение в соответствующие охранные органы за разрешением перепланировки квартиры. Чтобы узаконить перепланировку квартиры, в некоторых случаях требуется разрешение от газовой и пожарной служб.

Узаконить простую перепланировку квартиры, где обходитесь лишь эскизом, можно за три-четыре месяца. Если потребуется проект, то и время оформления и расходы возрастают в два раза.