Основание приобретения квартиры — это договор или иной документ (решение суда, свидетельство о праве на наследство), на основании которого уполномоченный орган зарегистрировал право собственности продавца на квартиру.
Обратим внимание, что речь пойдет именно о договоре между продавцом и предыдущим собственником, а не о договоре купли-продажи.
Основание — это ключевой правоустанавливающий документ, в отличие, например, от Свидетельства о государственной регистрации права собственности, которое является лишь право подтверждающим документом и при признании недействительным основания приобретения аннулируется.
Поэтому именно в основаниях приобретения квартиры следует искать ключевые особенности права собственности продавца.
Общие требования к проверке оснований приобретения квартиры
Весь текст документа вычитывается полностью. Опечатки в адресе квартиры, фамилии, имени, отчестве тщательно проверяются: именно на таких моментах возможны мошенничества и проблемы с регистрацией.
Если каких-либо обязательных элементов нет. Либо опечатка существенна, то необходимо отказаться от сделки с недвижимостью.
На документах проверяется наличие подписей и в необходимых случаях печатей.
Определяется, истекли срок исковой давности. Если срок исковой давности истек, то рисков, связанных с претензиями прежних собственников, гораздо меньше.
Документы проверяются на предмет наличия обременений, правопритязаний и иных ограничений. В частности, в договоре проверяется отсутствие особых положений по арестам, спорам, запрещениям, ограничениям, правам пользования третьих лиц. В свидетельстве и выписке из ЕГРП есть отдельная графа по данным аспектам.
Если договор заключен одной из сторон по доверенности, то рекомендуется запросить копию доверенности.
Рекомендуется проверять наличие необходимых согласий и разрешений на заключение договора (однако такие документы, как правило, отсутствуют, поскольку сдаются в Росреестр):
- нотариально удостоверенное согласие супруги бывшего собственника и текущего собственника на заключение договора (если состояли в браке), поскольку все договоры с недвижимостью и подлежащие государственной регистрации в силу ст. 35 СК РФ требуют получения такого согласия;
- разрешение органа опеки и попечительства, если предыдущим собственником квартиры являлся несовершеннолетний, ограниченно дееспособное или недееспособное лицо. Если квартира приобретена до 2004 г., то даже проживание несовершеннолетнего в продаваемой квартире требовало такого разрешения.
Проверяются обстоятельства, которые могут повлечь признание договора недействительным по порокам воли, поскольку именно такие обстоятельства могут повлечь истребование квартиры у будущего покупателя как у добросовестного приобретателя.
Если документ удостоверен нотариусом, либо удостоверена копия документа, либо удостоверена подпись лица, то следует позвонить нотариусу и уточнить, заверялся ли им данный документ.
Если продавец приобрел квартиру у юридического лица, то дополнительно проверяется, не являлся ли прежний собственник на момент продажи или в течение шести месяцев до продажи банкротом, и запросить документ об оплате квартиры.
Каждый документ проверяется на предмет подделки.
Каждое основание проверяется на предмет исполнения. есть договор купли-продажи должен быть исполнен со стороны продавца и предыдущего собственника, что должно подтверждаться передаточным актом, распиской.
Если это договор дарения, то передаточным актом и т.д. В противном случае существует риск спора в части неисполнения договора одной из сторон.
В случае наличия неясностей, не связанных с подделкой документа, есть и иной выход — застраховать риск потери титула: права собственности. Но для этого вначале необходимо обеспечить государственную регистрацию своего права собственности, что может стать невозможным при аресте квартиры по спору между прежними собственниками. Поэтому и оплату всегда следует устанавливать по факту регистрации права собственности.
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 (812) 509 28 84
Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге.
