Передача квартиры покупателю после покупки

Продавец обязан передать, а покупатель принять квартиру. Даже если об этом прямо не прописано в договоре, передача квартиры покупателю регулируется по закону РФ. Это часть сделки с недвижимостью.

С момента, когда передача квартиры покупателю состоялась, и был подписан передаточный акт, новый собственник квартиры начинает нести риск случайной гибели квартиры.

То есть, если квартира после этого повреждена (например, соседи затопили) или разрушена даже не по вине покупателя, то претензии к продавцу не могут быть предъявлены, если только им не передана квартира ненадлежащего качества.

Передача квартиры покупателю состоит в том, что подписывается передаточный акт и продавец передает покупателю все ключи от квартиры, от двери на этаж и в подъезд, квитанции об оплате коммунальных услуг за прошлые годы, а также сообщает код входной двери.

Обычно стороны договариваются о том, что продавец до даты передачи квартиры обязуется погасить всю задолженность по коммунальным и иным платежам. После въезда в квартиру целесообразно изменить замки во входной двери.

В момент подписания передаточного акта необходимо осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии имущества продавца. Квартира к тому моменту должна быть освобождена от мебели и иного имущества продавца.

Если стороны договорились передать данное имущество покупателю, целесообразно подписать отдельный акт приема передачи этого имущества.

Передача квартиры покупателю и контроль качества

Передача квартиры покупателю происходит с контролем качества квартиры. Продавец обязан передать квартиру надлежащего качества или оговорить недостатки и договоре купли-продажи.

Передача квартиры покупателю по передаточному акту позволяет выявить возможные скрытые дефекты квартиры.

Продавец мог изначально скрыть от покупателя существенные факты о состоянии квартиры, мог за время регистрации повлечь ухудшение состояния квартиры, соседи могли ее залить и т.д. Поэтому при приемке квартиры и даже после вселения в квартиру необходимо еще раз тщательно проверить ее состояние и работоспособность, основных систем.

Даже если покупатель принял квартиру с недостатками, и эти недостатки отражены в передаточном акте, или же при осмотре покупатель не заметил недостатков, и передаточный акт не отображает их, — это не является основанием для освобождения продавца от ответственности, что прямо установлено ст. 556 ГК РФ.

Поэтому как только покупатель выявляет недостатки в квартире, следует рассмотреть вопрос о необходимости принятия следующих мер.

Покупатель в этом случае вправе требовать:

соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков квартиры в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков квартиры (если покупатель устранил самостоятельно).

Для этого следует вначале устно уточнить данный вопросу продавца, а при не решении вопроса направить письменную претензию. Юрист по недвижимости в СПб может помочь либо урегулировать ситуацию либо защитить права пострадавшей в споре стороны.

Когда передача квартиры покупателю приостанавливается

В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры передача квартиры покупателю может приостановиться и покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы.

Существенные недостатки — это:

неустранимые недостатки квартиры;
недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

Уклонение продавца от подписания передаточного акта и затягивание срока передачи считаются отказом продавца от исполнения обязанности передать квартиру.

Помимо устных претензий к продавцу, целесообразно подготовить письменное требование о том, что передача квартиры покупателю должна состоятся в определенный срок, даже если в договоре этот срок не указан.

Если передача квартиры покупателю не происходит в сроки, оговоренные в договоре, покупатель вправе через суд потребовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных обязательством условиях. Помимо этого покупатель вправе потребовать возмещения убытков за такую просрочку.

Передача квартиры покупателю и выселение продавца

Выселение из квартиры продавца и всех зарегистрированных в квартире лиц так же можно добиться по суду или в добровольном порядке. Вопрос с физическим освобождением квартиры может быть осложнен процедурой выселения проживающих в квартире лиц по решению суда.