У квартиры может быть не один, а несколько собственников.
Вместо квартиры может продаваться отдельная комната. Продажа квартиры, принадлежащей нескольким лицам, или комнаты в квартире производится с определенными нюансами, которые следует знать покупателю перед сделкой с недвижимостью.
В зависимости от количества собственников на квартиру выделяют собственность:
- индивидуальную
- общую долевую (несколько собственников с определением долей);
- общую совместную (несколько собственников без определения долей).
Единоличная собственность
Квартира, находящаяся в единоличной собственности продавца, может быть продана им самостоятельно. Чтобы определить факт нахождения в единоличной собственности, необходимо уточнить, не относится ли квартира к одному из режимов общей собственности.
Общая долевая собственность
Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Пример общей долевой собственности: в Свидетельстве о праве собственности субъектом права указан Иванов Петр Иванович, а на обороте документа указан другой участник долевой собственности — Иванов Сергей Петрович (1/2 доли).
Общая долевая собственность характерна для случаев, когда квартира приобреталась по наследству и доли делились, для случаев намеренной покупки в долевую собственность (например, супруги изначально определили доли, либо квартира приобретена в собственность детей и родителей) и для коммунальных квартир, где собственники долей не являются родственниками друг с другом.
Отметим, что доля — это не часть квартиры, а доля в праве собственности, поэтому доля не характеризуется понятиями квадратных метров, помещениями, а описывается через дробь и т.д.
Например, 2 доли в двухкомнатной квартире — это не одна из двух комнат, а половина в праве собственности на всю квартиру.
Однако при разделе имущества или определении зон пользования участники делят квартиру по площади примерно сообразно имеющимся долям, т.е. в рассматриваемом случае такая доля будет примерно соответствовать одной комнате и правом пользования общими местами (туалет, ванная, кухня).
Конечно, если одна комната большая, другая маленькая, а собственность равнодолевая, то потенциально возможен спор, кто какой комнатой будет пользоваться.
Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо вначале письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий и получить от них письменный отказ (либо дождаться истечения месяца на ответ), поскольку у других участников есть право преимущественной покупки.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Поэтому если покупатель приобретает долю, то должен запросить указанные документы в обязательном порядке, и лучше заверить договору нотариуса. Однако если все участники одновременно продают свои доли по одному договору купли-продажи, то соблюдение такого порядка не требуется.
Подарить долю участник вправе без соблюдения порядка преимущественной покупки. Но если в суде будет доказано, что «одаряемый» оплатил деньги за подарок, то договор дарения может быть признан недействительным, поскольку будет квалифицирован как договор купли-продажи, который заключен с нарушением порядка преимущественной покупки.
Вопрос к покупателю: насколько ему необходима доля?
Приобретать долю для целей проживания в квартире довольно рискованно: неизвестно, с какими людьми придется жить, а режим пользования таким жильем, режим распоряжения и расходов предполагает совместность, наличие зон общего пользования.
Тем более при приобретении доли довольно сложно определить. какой частью квартиры в дальнейшем покупатель вправе пользоваться, поскольку у других участников долевой собственности может быть иное мнение, и при отсутствии между ними согласия придется определять правила пользования через суд.
Однако доля стоит гораздо дешевле, чем квартира, и в этом смысле является одним из вариантов решения квартирного вопроса. С другой стороны, при наличии возможности целесообразно выкупить все доли.
Выявить общедолевую собственность просто: в самом свидетельстве о государственной регистрации права собственности указан вид собственности и участники долевой собственности (один указан на первой странице свидетельства, остальные на оборотной стороне).
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 (812) 509 28 84
Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге.
