Покупка квартиры за миллион по договору купли-продажи

Покупка квартиры за миллион по договору купли-продажи: возможен ли возврат денег при оспаривании сделки с недвижимостью?

Но если случится так, что сделка купли-продажи будет признана недействительной по суду? Как покупатель может вернуть свои деньги в полном объеме?

Покупка квартиры за миллион по договору купли-продажи невыгодна покупателю. На таком условии настаивает только продавец квартиры. Продавцу, у которого жилье в собственности состоит меньше трех лет, выгодно показать меньшую сумму, которую ему заплатили за недвижимость – таким образом можно избежать уплаты подоходного налога.

Продажа-покупка квартиры за миллион - мошенническая схема!

Риелторами предлагается множество схем для юридического оформления передачи остальной суммы, если реальная цена превышает 1 000 000 рублей. Признание сделки недействительной автоматически оставляет покупателя «с носом»: он вернет квартиру продавцу, а в замен получит лишь миллион, указанный в договоре. Как застраховаться от подобной ситуации? Какая схема сработает наилучшим образом?

Продажа-покупка квартиры за миллион. Как составить договор?

Покупка квартиры за миллион: вариант 1

Между продавцом и покупателем заключается дополнительный договор, помимо купли-продажи. Этот документ не показывается в Госреестр. Но в случае расторжения сделки, может быть представлен в суде.

Для правильного отражения в дополнительном договоре действительной суммы, переданной при покупке жилья, в обязательном порядке следует проделать:

  1. оговорить в основном договоре по сделке положение о возможности изменения стоимости жилья путем составления дополнительного документа-соглашения;
  2. заключать дополнительный договор следует до вступления договора в силу, то есть на нем должна быть поставлена дата, не позднее, чем та, когда составлялась расписка о передаче продавцу денег и подписывался им же передаточный акт.

На сегодняшний день нет надобности в нотариальном удостоверении дополнительного документа к основному договору и его госрегистрации. Регистрируется лишь право собственности гражданина, купившего жилое помещение, что отмечается в самом договоре купли-продажи. По более ранним правилам регистрации подлежал договор.

Вывод: оформление дополнительного к основному договора происходит в произвольной форме, в письменном виде, без нотариального заверения и подачи в Госреестр.

Покупка квартиры за миллион: вариант 2

Очень популярный вариант на сегодня. Разница между реальной стоимостью квартиры и договорным миллионом проводится как некие «улучшения» в квартире, которые невозможно убрать (сантехническое оборудование, евроремонт, встроенная бытовая техника и мебель и прочее). Покупатель получает от продавца расписку в том, что он получил денежные средства за эти приятные дополнения к квартире.

Расписку пишет собственноручно продавец, расписывается и этого достаточно -  к нотариусу обращаться не надо. Если суд признает сделку недействительной, то продавец не имеет права на полученные деньги, поэтому происходит их возврат покупателю.

Покупка квартиры за миллион: вариант 3

Такая же квартира вместо миллиона. При составлении договора о купле-продаже продавец обязуется при возможном расторжении сделки передать в собственность покупателю подобное жилье или произвести возмещение денежных средств по рыночной стоимости подобного жилья.

Таким образом, получается, что недействительная сделка по купле-продаже, по решению суда, приводит к автоматическому аннулированию всех пунктов договора, в том числе и о якобы предоставленной квартире. Никакие последствия юридического характера не появляются в связи с обязательством продавца предоставить квартиру, аналогичную указанной в договоре. Из судебной практики известно, что подавляющее большинство исковых заявлений о предоставлении в собственность вместо изъятого жилья подобного ему, не могут быть удовлетворены в принципе.

Такой метод защиты нарушенных прав неисполним, если в исковом заявлении не указывается, как было приобретено жилье и, как оно должно передаваться заявителю. Также должно быть пояснение относительно аналогичности и равнозначности жилья – при отсутствии этих пунктов метод не действует. Все эти положения никоим образом не получится отметить в исковом заявлении, в силу их «относительности».

Покупка квартиры за миллион: вариант 4

Можно «оштрафовать» продавца. При составлении договора о купле-продаже одним из пунктов указывается «штраф» для продавца, в случае непризнания сделки – разница между реальной стоимостью и нашим миллионом.

При использовании данного варианта покупатель должен обязательно взять у продавца расписку о получении денежных средств, называемых «штрафом». Если этого не сделать, может получиться так, что при возникновении спора суд вынесет решение о взыскании с продавца только той суммы, что указывается в договоре (то есть тот самый миллион). К тому же, признание договора недействительным автоматически обнуляет все содержащиеся в нем пункты, включая и пункт о «штрафе». Так что расписка обязательна!

Покупка квартиры за миллион: вариант 5

Схема о займе. Покупатель приобретает жилье за 1 000 000 рублей, а остальные деньги передаются «в долг» продавцу. В договоре указывается, что при отчуждении жилья в пользу покупателя, его требование о возврате долга неправомочно. Если же продавец инициирует судебное разбирательство по возврату квартиры, «долг» придется вернуть.

Этот вариант является менее распространенным, тем не менее, в случае расторжения сделки по какой-либо причине, покупатель возвращает свои средства, отданные в «долг» и миллион за несостоявшуюся покупку.

Не следует упускать из виду, что оформление всех документов должно проводиться таким образом, чтобы не получилось, что продавец расторгает сделку, а «заемные» деньги уже у продавца. Получается, что у покупателя на руках лишь расписка о займе и вместо квартиры, он может требовать возврата лишь «займа».


Как видно, обходные пути существуют и ими продавцы-покупатели более или менее успешно пользуются. Но все-таки, если Вы решились на какой-то из вариантов, посоветуйтесь с нашим юристом, чтобы не оказаться у «разбитого корыта».

Задайте вопрос юристу по недвижимости

Задайте вопрос юристу по недвижимости: +7 (812) 925-39-24. Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!


+7 (812) 925-39-24 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости