Предварительный договор на покупку квартиры

Предварительный договор на покупку квартиры считается серой схемой долевого строительства.

При заключении предварительного договора на покупку квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Сам предварительный договор на покупку квартиры основанием для приобретения квартиры не является, он лишь дает право в будущем, после постройки застройщиком дома, заключить договор купли-продажи квартиры.

Подобный договор предусмотрен законодательством, но фактически направлен на обход предписанных схем сделкок с недвижимостью, поскольку лишает дольщика необходимых гарантий.

Рассмотрим нюансы предварительного договора на покупку квартиры

При заключении предварительного договора на покупку квартиры застройщик требует внести сумму оплаты будущей квартиры. Но предметом договора не является покупка квартиры. Единственная обязанность, установленная в предварительном договоре, — это обязанность заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на определенных существенных условиях, которые должны присутствовать в договоре. Поэтому данный платеж не является оплатой за квартиру.
Судебная практика исходит из того, что если назвать данный платеж неким обеспечительным платежом, не предусмотренным в числе установленных способов обеспечения исполнения обязательств, то такая оплата допустима, но строго оплатой за квартиру не является.
Предварительный договор на покупку квартиры не подлежит государственной регистрации, поэтому квартира может быть продана несколько раз.
В предварительном договоре на покупку квартиры должны быть прописаны все существенные условия основного договора. Существенным условием договора купли-продажи квартиры (основного договора) является идентификация квартиры.
Но на этапе подписания предварительного договора надлежащая идентификация квартиры невозможна, поскольку квартира еще не построена. Квартире не присвоен кадастровый номер, отсутствует надлежащий адрес, неизвестна точная площадь квартиры, квартира не зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества, нет номера квартиры.

По этой причине предварительный договор на покупку квартиры может быть признан недействительным ввиду отсутствия существенных условий будущего договора. Кроме того, понудить застройщика заключить договор купли-продажи именно желаемой квартиры представляется при противодействии застройщика довольно сложным, поскольку квартира определена не точно. Однако доказать соответствие проектных характеристик и реквизитов построенной квартиры в целом возможно.
В предварительном договоре на покупку квартиры указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Проблема в том, что если застройщик в срок не построит дом, то договор купли-продажи квартиры заключить будет нельзя.

В предварительном договоре на покупку квартиры дольщику целесообразно обратить внимание на следующее:

стороной договора должен быть застройщик;
сумма оплаты должна быть названа обеспечительным платежом;
должны присутствовать все существенные условия будущего договора купли-продажи квартиры: цена и идентификация квартиры (идентификацию следует провести в соответствии с проектной документацией);
необходимо указать срок, в который должен быть заключен основной договор, и прописать право покупателя отказаться от исполнения договора и потребовать возврата средств при нарушении срока строительства.

Особое внимание уделяется сопровождению предварительного договора на покупку квартиры. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. То есть до окончания срока договора покупатель обязан направить застройщику предложение заключить договор, иначе обязательства прекратятся.

Если же застройщик будет уклоняться от заключения договора купли-продажи квартиры, то следует понудить застройщика к заключению основного договора при помощи юристов по недвижимости.