Признание сделки купли продажи недействительной — серьезный удар для покупателя квартиры. Последствия такого решения суда — лишение купленной квартиры и попытки вернуть заплаченные за нее деньги, что может быть не простым для покупателя квартиры делом.
Признание сделки купли продажи недействительной может произойти как по халатности продавца, так и по злому умыслу.
Так же, признание сделки купли продажи недействительной может иметь и другие причины, например, когда квартира покупалась не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права продавать это имущество. В этом случае признание сделки с недвижимостью недействительной происходит в обычном порядке признания сделки недействительной или договора незаключенным как по иску продавца, так и по иску заинтересованных лиц.
Эти лица вправе признать договор купли-продажи между продавцом и покупателем недействительным, если договор противоречит закону (это ничтожная сделка, являющаяся недействительной независимо от признания этого судом) либо недействителен по основаниям, указанным в законе (это оспоримая сделка, которую необходимо признавать недействительной через суд).
Признание сделки купли продажи недействительной имеет последствия: возврат квартиры продавцу, а денег покупателю квартиры.
Признание сделки купли продажи недействительной: оспоримые сделки
Оспоримая сделка порождает соответствующие юридические последствия, но может быть аннулирована в случае, если суд признает сделку недействительной. Если в суд никто не обратится, то такая сделка будет считаться действительной, не смотря на наличие в ней определенных изъянов.
Признание сделки купли продажи недействительной и основания для этого
1. Признание сделки купли продажи недействительной. Сделки несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан
Признание сделки купли продажи недействительной происходит, так как воля данных лиц не сформирована, поэтому на распоряжение имущества требуется разрешение органа опеки и попечительства. Но если с выявлением несовершеннолетних все понятно — возраст выдаст паспорт, то с ограниченно дееспособными и недееспособными есть сложности.
Только суд может признать лицо ограниченно недееспособным и недееспособным, но получить данную информацию независимо от продавца практически невозможно. Поэтому рекомендуется запрашивать справки из ПД, ПНД, а также лично оценивать способность продавца понимать значение своих действий.
Для сокрытия этого факта сделки и совершаются по доверенности: мошенники намерено не показывают продавца.
2. Признание сделки купли продажи недействительной. Сделки граждан, не способных понимать значения совершаемых ими действий или руководить ими, а также лиц, впоследствии признанных недееспособными
Сделки недействительны, так как у данных лиц отсутствует волеизъявление, причем данный факт может быть выявлен и позже сделки. Например, травмы головы, плохое самочувствие при определенных обстоятельствах могут повлечь недействительность договора. Это еще одна причина, по которой необходимо запрашивать справки из ПД, ПНД и лично оценивать продавца.
3. Признание сделки купли продажи недействительной. Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, кабальные сделки
В данном случае речь идет не об отсутствии воли, а об искажении. Обман — это намеренное введение в заблуждение одной стороны сделки другой стороной либо лицом, в интересах которого такая сделка совершается. Заблуждение — это непонимание существа сделки. Кабальные сделки заключаются под воздействием обстоятельств, которые побуждают участника заключать сделку на крайне невыгодных для него условиях. Установлена ответственность за принуждение к совершению сделки в виде лишения свободы до двух лет.
Ингода признание сделки купли продажи недействительной происходит потому, что недобросовестные продавцы, желая вернуть квартиру, заявляют иски об искажении их воли путем введения в заблуждение и обмана. Однако защита опытного юриста по недвижимости и ссылка покупателя в суде на письменный договор, в котором стороны самостоятельно согласовали все существенные условия договора, практически всегда позволяет отстоять право собственности покупателя квартиры.
В этом смысле определенной гарантией является удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Нотариус проверяет сделку на соответствие закону и является определенной гарантией дееспособности продавца и отсутствия пороков воли. Но это не однозначно. В судах и такие сделки признавались недействительными как совершенные лицом, не способным понимать значение своих действий.
4. Признание сделки купли продажи недействительной, сделка, выходящая за пределы полномочий
Примером может быть договор об оказании услуг между продавцом и его доверенным лицом, ограничивающий права последнего по сравнению с доверенностью. Однако если покупатель о договоре ничего не знал и не должен был знать, то оспорить сделку по данному основанию нельзя.
Но если в доверенности есть ссылка на договор оказания услуги его условия, то покупатель должен этот договор запросить и посмотреть, иначе в любом случае будет считаться, что он должен был знать об ограничениях.
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 (812) 509 28 84
Или напишите его в этой форме. Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге
