Первичным фактом, который подлежит проверке покупателем в процессе оценки юридической чистоты, является факт принадлежности квартиры продавцу.
Цели проверки принадлежности квартиры продавцу следующие:
- проявить должную осмотрительность, чтобы не быть признанным недобросовестным приобретателем,
- подтвердить, что продавец является собственником квартиры,
- определить вид права собственности: совместная, долевая, раздельная и специфику продажи при таком виде собственности;
- подтвердить, что основания для истребования квартиры от покупателя как от добросовестного приобретателя в случае покупки им квартиры отсутствуют,
- подтвердить, что по квартире отсутствуют обременения, право притязания и споры,
- проверить основание приобретения квартиры продавцом (договор купли-продажи, рента, договор дарения, судебное решение), подтвердить законность сделки по приобретению квартиры продавцом и отсутствие связанных с данным основанием неблагоприятных последствий,
- выявить особенности покупки квартиры и скорректировать схему сделки с недвижимостью (расчеты, предварительное выселение) с учетом выявленной ситуации и нюансов права собственности продавца.
В идеале следует проверить не только права продавца на квартиру, но и предыдущие сделки с квартирой в пределах трех лет до даты проверки (общий срок исковой давности).
То есть выявить, когда, по каким договорам, между кем совершались сделки с квартирой, соответствовала ли сделки закону, каковы текущие адреса и телефоны прошлых собственников, нет ли между ними споров по квартире.
Если квартира продавалась два и более раз в течение года, т.е. срок владения продавцом квартиры не превышает года, а то и месяца (кроме случаев наследства), то проверять такие сделки и причины срочной перепродажи следует обязательно.
Возможно, продавец продает квартиру, поскольку им получен иск об истребовании квартиры. Если же квартира продавалась много раз в течение короткого времени (например, четыре раза за два года), то рекомендуем отказаться от покупки такой квартиры — вряд ли все собственники быстро продавали квартиру без всякой причины.
Однако законодатель не дал правовых механизмов проверить количество сделок с квартирой и получить для проверки прежние договоры купли-продажи и свидетельства.
Рассуждения ряда экспертов о том, что необходимо обязательно выявить всех предыдущих собственников, связаться с ними по телефону, выявить причины продажи и даже смерти бывших собственников, представляются хотя и верными, но нереальными для применения на практике обычными людьми.
Ссылка на то, что продавец сам даст все документы, просто не выдерживает никакой критики. А если квартира понравилась, но документов по прошлым сделкам у продавца нет, как найти прошлых собственников, чтобы понять — не выбывала ли квартира у прежних собственников помимо их воли?
Ведь сам законодатель установил право прежних собственников истребовать квартиру у добросовестного покупателя в этих случаях, но так и не помог покупателю проверить эти факты. Даже фамилии прежних собственников получить нельзя, не то что новые адреса и телефоны.
Давно назрела необходимость установления публичности данных об истории квартиры, документов по квартире, регистрации граждан в квартире. Пока же, наоборот, вводятся еще большие ограничения на раскрытие этих данных.
В частности, принят Федеральный закон от 27 июля 2006 г. «О персональных данных», на который уже достаточно обоснованно ссылаются работники паспортных столов, не выдавая собственнику квартиры архивную выписку по зарегистрированным ранее в его же квартире лицам.
Последствия принятия данного закона не прогнозируемы — настолько много в нем неочевидных запретов по поводу распространения данных о гражданах.
На данный момент покупателю приходится проходить довольно извилистую процедуру получения информации.
Вначале рассматривается договор купли-продажи квартиры между продавцом и предыдущим собственником. Из содержания договора выявляется прежний хозяин, дата предыдущей сделки с квартирой, основание, по которому предыдущий собственник приобрел квартиру (указывается в договоре купли-продажи между продавцом и прежним собственником). Если с тех пор уже прошел срок исковой давности, то проверка прекращается.
Если же три года не прошло, то документы по предыдущим сделкам запрашиваются у продавца, который, возможно, их сохранил. Далее покупатель пытается выяснить телефон предыдущего собственника (у продавца, из договора, по Интернету, социальным сетям, с привлечением специализированных организаций), связывается с ним, уточняет, действительно ли тот продавал квартиру, нет ли споров, по своей ли воле продан объект. Конечно, это идеальная ситуация: зачастую контакты прежнего собственника найти невозможно.
Но рынок нашел выход и из этой ситуации — есть компании, которые заплату достают многие сведения и документы. И хотя это не совсем законно, но практика таким образом исправляет очевидное несовершенство законодательства.
Однако небольшие шаги по улучшению ситуации делаются. Выделим положительный тренд в развитии информационных технологий в работе Росреестра. В частности, на сайте данного учреждения квартира может быть проверена онлайн, более того, онлайн можно заказать, оплатить и получить выписку из ЕГРП.
Отметим, что если продавец купил квартиру более трех лет назад. то срок исковой давности даже при наличии проблемной ситуации, скорее всего, истек, и в целом можно и не проверять предыдущего собственника. Хотя в данном вопросе следует учитывать нюансы начала течения срока исковой давности.
В любом случае запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такую выписку вправе запросить любое лицо. Однако не рекомендуется получать выписку из ЕГРП от продавца или его представителя — лучше это сделать самостоятельно, чтобы исключать малейший шанс мошенничества.
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 (812) 509 28 84
Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге