Если стороны разделили квартиру через суд, то следует оценить риск оспаривания данного решения, за исключением, может быть, случая подписания мирового соглашения, когда стороны добровольно делят имущество и этим решают конфликт.
Кроме того, решение суда по данному вопросу или определение об утверждении мирового соглашения подлежат подаче продавцом на государственную регистрацию, и на таких документах должен присутствовать штамп государственной регистрации (обоснование представлено выше в части брачного договора, соглашения о разделе имущества).
Необходимость получения согласия бывшего супруга
Если продавец приобрел квартиру в браке, но потом брак был расторгнут, то нужно ли согласие бывшего супруга? Сохраняется ли режим совместной собственности на такое имущество?
Ответ имеет серьезное практическое значение, так как получить согласие бывшего супруга после расторжения брака иногда невозможно, если, допустим, супруги в конфликте.
Вопрос решается легко, если супруги разделили имущество и есть подтверждающий документ или решение суда. Сложности возникают в случаях, если стороны развелись, но квартира так и осталась неразделенной и оформленной на одного из супругов.
С одной стороны, режим совместной собственности на квартиру убывших супругов не прекращается, поскольку законом не предусмотрено автоматическое прекращение такого режима при расторжении брака. С другой стороны, п. 3 ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариального согласия распространяется на супругов, а не на лиц, утративших этот статус.
Верховный Суд РФ дал следующее разъяснение по данному вопросу:
«Нормы от 35 СК РФ распространяются на право отношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. К указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 , согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.«
Таким образом, по мнению Верховного Суда РФ, необходимость получения какого-либо согласия на продажу квартиры отбывшего супруга отсутствует.
Совершенная продавцом сделка может быть признана недействительной по требованию бывшего супруга по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать об этом.
Причем срок исковой давности по таким делам составляет один год, поскольку договор купли-продажи квартиры, по мнению Верховного Суда РФ, является в этом случае оспоримой, а не ничтожной сделкой.
Конечно, покупатель знать об этом несогласии второго супруга никак не может и вряд ли должен знать. Поэтому при продаже такой квартиры оспорить сделку практически невозможно.
Вместе с тем для исключения в принципе рисков в дальнейшем участвовать в судах целесообразно получить такое согласие хотя бы в обычной, не нотариальной форме.
Отметим, что также желательно проконсультироваться с сотрудниками Росреестра на предмет того, запросят ли в данном случае какое-либо согласие, поскольку судебная практика даже Верховного суда в России не является источником права, и мнение по поводу толкования закона и имеющимся рискам у Росреестра может быть иным.
Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий.
- Запрашиваются документы относительно семейного состояния продавца на текущий момент и на дату покупки квартиры — паспорт и Свидетельство о браке.
- Уточняется точная дата покупки квартиры продавцом (предлагаем брать дату подписания договора о приобретении квартиры). По паспорту или Свидетельству о браке продавца покупатель определяет, находился ли продавец в браке на дату покупки. Если в паспорте сведения отсутствуют, то покупатель вычитывает договор купли-продажи квартиры — в нем может быть указано о том, что получено нотариальное согласие супруга на покупку квартиры, из чего можно сделать вывод о наличии совместной собственности. При положительном ответе запрашивается нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи между покупателем и продавцом.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга проверяется на предмет наличия нотариальной надписи, наличия полномочий на заключение договора купли-продажи. Если в согласии указаны какие-либо условия продажи квартиры (цена, сроки), то следует сверить договор на предмет соответствия данным условиям. Обычно типовой фразой является: «Заключить за цену и на условиях по своему усмотрению договор купли-продажи квартиры по адресу.». У нотариуса, заверившего согласие, уточняется, действительно ли тот производил данное действие.
- Согласие не требуется в следующих случаях: —
- если квартира приобретена до брака (определяется по дате брака и дате основания для приобретения квартиры),
- если квартира приобретена продавцом в браке безвозмездно (проверяется наличие договора дарения, свидетельства о наследстве);
- если продавец стал единоличным собственником на основании брачного договора или соглашения о разделе имущества, заключенного с другим супругом:
- если продавец стал собственником на основании решения суда о разделе имущества между супругами или определения суда об утверждении мирового соглашения,
- если квартира приобретена в браке и брак расторгнут. Данный факт определяется по отметке о заключении и расторжении брака в паспорте. Также запрашивается Свидетельство о расторжении брака и в Росреестре уточняется позиция по поводу согласия супруга в этом случае.
- Если продавец не состоял в браке на дату покупки квартиры и не состоит на момент продажи квартиры, покупатель запрашивает у продавца для Росреестра заявление о том, что продавец на обе указанные даты в зарегистрированном браке не состоял, подпись продавца удостоверяется нотариально. Также целесообразно данную гарантию включить в договор купли-продажи квартиры.
- Если продавец сменил фамилию после покупки квартиры, то следует запросить документ, подтверждающий смену фамилии, например, Свидетельство о браке. Этот документ потребуется и для государственной регистрации.
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 (812) 509 28 84
Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге.
