Сделка купли продажи квартиры по доверенности

Сделка купли продажи квартиры по доверенности требует особой проверки.

Отдельной темой при проверке продавца квартиры в сделке купли продажи квартиры — это проверка доверенности. Существуют различные мошеннические схемы с использованием доверенности.

Мошенники входят в доверие к социально беззащитным слоям населения — одиноким людям, инвалидам, пенсионерам, алкоголикам, вывозят их под различными предлогами из города, оформив доверенность на продажу квартиры, деньги от продажи присваивают себе.

Потом эта сделка купли продажи квартиры по доверенности по суду признается недействительной, потому что обманутые люди возбуждают уголовные дела и возвращают свои права на квартиру.

Только квартиру вернуть легче, чем деньги покупателю, поскольку деньги придется взыскивать не с реальных владельцев квартиры, а с мошенников.

Сделка купли продажи квартиры по доверенности требует от покупателя квартиры провести проверку, правда ли, что собственник квартиры дал согласие на продажу именно этой недвижимости.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имении в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый собственник квартиры) прямо не одобрит данную сделку с недвижимостью.

В случае с квартирами представляемый выполнить договор не сможет, поскольку данной квартиры в его собственности нет. Покупатель квартиры вправе лишь требовать от данного лица возмещения убытков (возврата денег). Причем данная статья применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.

Сделка купли продажи квартиры по доверенности не одобрится Росреестром при отсутствии доверенности или превышении указанных в ней полномочий. Росреестр договор не зарегистрирует, т.е. договор не будет считаться заключенным.

Сделка купли продажи квартиры по доверенности — рисковать ли?

Сделка купли продажи квартиры по доверенности — довольно рискованный шаг для покупателя квартиры. Опытный юрист по недвижимости в СПб не порекомендует в принципе совершать сделки с лицом по доверенности, а всегда твердо настаивать на личном подписании договора собственником. Но ситуации могут быть разные, потому следует знать особенности проверки в таких случаях.

Сделка купли продажи квартиры по доверенности и особенности проверки сделки

В соответствии с действующим законом договор купли-продажи квартиры может быть подписан не только собственником квартиры, но и лицом, действующим от имени этого лица по доверенности.

Также договор может быть подписан и собственником, но получение денег он может поручить доверенному лицу. Сдача документов на государственную регистрацию вообще часто совершается представителем по доверенности.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Поверенный может также передоверить свои полномочия третьему лицу, если основная доверенность это позволяет.

Однако сделка купли продажи квартиры по доверенности — сама по себе рискована, передоверие в этом случае — двойной риск для покупателя квартиры, чем заключение сделки по доверенности, выданной самим собственником, поскольку доверенность выдается уже не собственником, а поверенным.

Представитель собственника квартиры в сделке по доверенности

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено непосредственно соответствующему третьему лицу. Таким образом, представитель обязан предъявить доверенность покупателю.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении Другого лица. представителем которого он одновременно является.

Сделка купли продажи квартиры по доверенности и срок доверенности

Раньше срок действия доверенности не мог превышать трех лет. 2013 г. доверитель может установить в доверенности любой срок. Если в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершении.

Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана. Обязательным реквизитом доверенности является дата ее выдачи. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Сделка купли продажи квартиры по доверенности и нотариальное удостоверение

Доверенность подписывается собственником квартиры и удостоверяется нотариально. Существуют формы заверения доверенностей, приравненные к нотариальным:

доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом,
доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения,
доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы,
доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Сделка купли продажи квартиры по доверенности будет законна если заверение доверенности будет сделано именно теми должностными лицами, которые указаны выше. Допустим, не любой врач может заверить доверенность, а только главврачи иные должностные лица указанные в списке.

Как любая сделка купли продажи квартиры по доверенности, доверенность может быть признана недействительной по общим основаниям, в частности, это невозможность собственника понимать значение своих действий, выдача доверенности под влиянием насилия, угрозы.

Сделка купли продажи квартиры по доверенности и прекращение доверенности

Доверенность прекращается истечением срока, смертью доверителя, признанием его недееспособным или ограниченно дееспособным и в случаях отзыва доверенности доверителем. Но не так давно в Гражданский кодекс РФ внесены существенные изменения в правила регулирующие институт доверенностей, в частности, введены безотзывные доверенности, которые не могут быть отозваны.

Но следует признать, что и такие доверенности могут быть отменены в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями, или возникновения обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что злоупотребление возможно в будущем, поэтому проверять их также стоит.

Сделка купли продажи квартиры по доверенности и проверка доверенности

Проверка производится по следующим направлениям:

Содержание доверенности исследуется на предмет наличия даты выдачи и срока действия, Ф.И.О. и паспортных данных доверителя и поверенного, конкретных полномочий для заключения договора купли-продажи квартиры, получения денег и представительства в Росреестре, подписи и расшифровки подписи доверителя.
Проверяется нотариальное удостоверение доверенности: у нотариуса уточняется действительность такого удостоверения.
Доверенность рассматривается на предмет поддельности.
Рекомендуется снять нотариальную копию с доверенности для оставления покупателю.
Наличие представителя не освобождает от проверки продавца. Доверенность не всегда позволяет осуществить проверку продавца лично и связанных с этим пороков воли продавца, поэтому доверенность и является одним из популярных инструментов в мошеннических схемах.
Обязательно проводится личная встреча либо — в крайнем случае — беседа с собственником квартиры на предмет выдачи доверенности, причин невозможности личного подписания. Даже если человек находится за границей, то связаться с ним практически всегда возможно. Более того, рекомендуется запросить письменный документ о том, что доверенность выдавалась и не отозвана Если же собственника найти не удается, то лучше отказаться от клетки.
По представителю проверяется паспорт, наличие сведении о недобросовестности — в интернете и иных источниках. Но все это — на крайний случай. Мы все же рекомендуем на ста добросовестных продавцов и риэлторов это считается хорошим тоном.