Уступка прав по договору участия

Уступка прав по договору участия в долевом строительстве — один из вариантов покупки квартиры в строящемся доме. Приобрести права можно не только у застройщика, но и у дольщика, который заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве.

Такая передача прав оформляется договором уступки прав, который, также как и основной договор, регистрируется в Росреестре.

Договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве — это классический случай перемены лиц в обязательстве, при котором застройщик остается прежним, но стороной в договоре участия в долевом строительстве вместо прежнего дольщика становится новый дольщик.

Риски оспаривания сделки при уступке прав по договору участия

Согласия застройщика на это не требуется, если иное не установлено договором участия в долевом строительстве. В данном случае прежний дольщик отвечает лишь за действительность договора. Требовать исполнения обязательств по строительству объекта, кредитором по которым становится новый дольщик, необходимо именно с застройщика. Прежний дольщик за это уже не отвечает.

Договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве не может быть заключен:

до оплаты застройщику предыдущим участником стоимости квартиры,
с согласия застройщика, долг переводится на нового дольщика;

Иногда это может быть достаточно длинная цепочка. Например: дольщик 2 — текущий владелец прав.

Чем длиннее цепочка, тем рискованней будет покупка квартиры, так как теоретически повышаются риски оспаривания какого-либо договора. Чьи-то интересы могли быть нарушены, кто-то не получил разрешение органа опеки и попечительства, согласия супруги, где-то состоялось отчуждение, несмотря на залог банку, так как обязанность регистрировать залог была введена лишь с 2008 года.

Если какой-либо договор о передаче прав в цепочке будет признан недействительным, то конечный приобретатель лишится права на получение квартиры.

Проверка договоров при уступке прав по договору участия

Для проверки полномочий таких продавцов вначале проверяется правомерность самого строительства, оценивается в обычном порядке застройщик, запрашиваются и проверяются договоры, заключенные между текущим владельцем прав и предыдущим владельцем.

В обязательном порядке проверяется первичный договор участия в долевом строительстве. В отношениях с застройщиком новому участнику долевого строительства необходимо будет руководствоваться именно этим договором и договором уступки прав по договору участия в долевом строительстве.