Покупка квартиры с торгов. Особенности покупки квартиры

Покупка квартиры с торгов это покупка квартиры, находящейся в ипотеке. Прежний ее владелец не смог справиться с обязательствами по выплате кредита. Поэтому организация, выдавшая кредит, например, банк, вынуждена продать квартиру с торгов. На рынке недвижимости появляется все большее количество предложений о сделках с недвижимостью по продаже ипотечных квартир.

В связи с тем, что расплатиться по кредиту прежние заемщики не в состоянии, покупка квартиры с торгов новым владельцем происходит по следующей форме:

  1. банком на квартиру обращается взыскание, и квартира продается с торгов в рамках исполнительного производства;
  2. сам заемщик (залогодатель) ищет покупателя и продает квартиру с согласия кредитора,
  3. квартира не продается с торгов и передается в собственность банков, и уже банки предлагают квартиры к продаже.
Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Покупка квартиры с торгов. Правила

Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки — заложенную банку квартиру. Если суд обращает взыскание на квартиру, то выдается исполнительный лист, на основании которого приставы возбуждают исполнительное производство в отношении должника.

Далее документы по квартире передаются приставами в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом , которое организовывает и проводит торги.

Узнать о продаже квартиры с торгов можно из специализированной газеты, публикующей объявления о проведении торгов (в каждом регионе издание разное).

Объявление о торгах в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: дату, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену.

Покупка квартиры с торгов может произойти и за меньшую стоимость, чем рыночная. Однако покупателю квартиры следует обязательно проверять объективность цены, поскольку суды часто устанавливают в качестве начальной продажной стоимости цену, которая была актуальна на момент выдачи кредита, но кризис и инфляция скорректировали эти цены на 20—30% и более.

Покупка квартиры с торгов начинается с того, что если квартира понравилась, то следует подать заявку на участие и торгах и внести задаток. Но покупка квартиры с торгов таит в себе и немало рисков. Покупателю необходимо знать следующее:

  1. Торги можно определить как способ продажи квартиры, предусматривающий привлечение максимального количества покупателей и продажу квартиры лицу, предложившему наивысшую цену.
  2. Покупка квартиры с торгов может свершиться если в торг вступило два или более участника. Если квартира интересна покупателю и второго участника нет, то вторым участником целесообразно привлечь знакомое покупателю лицо, закон этого не запрещает.
  3. Если торги не состоялись, то назначаются повторные торги, на которых цена снижается на 15%. Это уже последние торги. Если повторные торги не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой. Приобретает в свою собственность в зачет долга.
  4. Если покупатель предложил наивысшую цену, то он считается лицом, выигравшим торги. Покупка квартиры с торгов оформляются протоколом, являющимся одновременно договором купли-продажи квартиры, покупатель вносит покупную цену, после чего регистрируется переход права собственности на покупателя квартиры.

Покупка квартиры с торгов. Риски покупки

Покупка квартиры с торгов — это единственный способ покупки, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре. Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия.

Покупка квартиры с торгов рискованна для покупателя тем, что могут быть различные претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его не уведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов.

Покупка квартиры с торгов защищена от признания торгов недействительными. При признании торгов в дальнейшем недействительными договор купли-продажи квартиры также признается недействительным. Но деньги покупателю квартиры с торгов вернут. Правда это сделают не банк и не должник, а ФАУГИ, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя.

С другой стороны, выселять должника и иных зарегистрированных в квартире лиц, если таковые имеются и не желают выписываться, придется самому покупателю, поскольку до момента реализации квартиры с торгов, оснований для прекращения права пользования еще нет. Необходимо привлечь приставов.

Закон в части выселения проживающих в квартире лиц в данном случае на стороне покупателя квартиры.

Покупка квартиры с торгов новым владельцем квартиры является основанием для прекращения права пользования квартирой бывшего собственника. Но прекращение права пользования по этой статье возможно лишь в двух случаях:

  1. Квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного с целевым назначением — на приобретение или строительство жилого помещения, которое реализуется с торгов;
  2. Квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного с целевым назначением — на погашение кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если целевое назначение кредита иное, чем покупка квартиры, например, на потребительские нужды, или же квартира и не была в залоге, то выселять прежнего владельца и членов его семьи придется по статье 292 ГК РФ. Но в этом случае выселение из квартиры не гарантировано.

Покупка квартиры с торгов ведется покупателем с плотным взаимодействием с кредитором и приставом. Нужно проверить следующее:

  1. все документы, подтверждающие право собственности должника на квартиру
  2. выписку из Домовой книги для получения информации о зарегистрированных лицах. При наличии в числе зарегистрированных несовершеннолетних следует быть особо внимательным при проверке оснований выселения
  3. исполнительный лист на предмет исковых требований взыскателя и указания на обращение взыскания на квартиру
  4. решение суда для понимания существа спора и оснований для обращения взыскания
  5. кредитный договор (или решение суда), для того чтобы понять, было ли целевым назначением кредита покупка реализуемой с торгов или иной квартиры
  6. возможности по обжалованию должником решения суда
  7. уточнить, не оспаривает ли должник решение суда и результаты торгов
  8. уточнить у должника его намерение добровольно выселяться из квартиры

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Задайте вопрос юристу!


+7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Риски сделки с недвижимостью

Мошеннические схемы, возможные ошибки, частые просчеты покупателей недвижимости

Оформление документов сделки

Подготовка документов, проверка, переговоры, оргвопросы, регистрация сделки

Споры по недвижимости

Защита юристом по недвижимости в суде