Переговоры при покупке квартиры

Такая сделка с недвижимостью как покупка квартиры требует от покупателя максимального проявления сдержанности, такта и настойчивости в переговорах. Именно переговоры при покупке квартиры определяют дальнейшие отношения между сторонами — продавцом квартиры, покупателем и риэлтором.

Именно в общении каждый из участников сделки определит для себя, возможности сделки и постарается «подтянуть на себя одеяло», увеличить свою выгоду.

Переговоры при покупке квартиры между продавцом и покупателем должны выявить позиции сторон по главным моментам сделки и привести к единому решению по ним:

1. Цена квартиры и торг по цене. Вопрос по цене существенный, но на практике не занимает много времени. Покупатель аргументированно предлагает снизить цену, продавец либо сразу отвечает, либо берет время подумать. Риэлторы стремятся взять на себя функцию посредника в данном вопросе, но само решение не принимают, советуясь с продавцом. В этом случае убеждать следует риэлтора и продавца, поскольку именно продавец принимает такое решение.
2. Схема оплаты покупки квартиры. Обсуждаются варианты: деньги выплачиваются продавцу сразу после подачи договора на регистрацию или после регистрации права собственности покупателя, посредством банковской ячейки, аккредитива или безналичного перевода, частями или единовременно. Покупка квартиры — рискованная сделка для покупателя, поэтому предложение об оплате продавцу до подачи документов на регистрацию следует рассматривать как сигнал к усилению бдительности, поскольку вероятность мошенничества в этих случаях выше по сравнению с оплатой по факту.
3. Распределение расходов по сделке между сторонами. Как правило, при покупке квартиры государственную регистрацию и услуги по аренде ячейки в банке оплачивает покупатель, а пересчет денег, аренду дополнительных ячеек оплачивает продавец. Логика примерно такова — все оплачивает покупатель, кроме дополнительных услуг, которые заказываются продавцом квартиры.
4. Условия по банковской ячейке:

• банк, в котором будет заказываться ячейка;
• количество ячеек. Конечно, не во всех регионах практика с ячейками является распространенной, но если такая практика есть, то этот вопрос является существенным. Кроме ячейки, в которую закладываются деньги за квартиру, нередко риэлтор продавца или покупателя просит заказать еще одну ячейку, в которую будет помещено вознаграждение риэлтора;
• у кого будет находиться ключ от ячейки. Без ключа ячейку не открыть, а ключ по практике всего один. По логике деньги должен получить продавец и ключ должен быть передан ему, однако покупатель боится, что не сможет получить деньги, если в регистрации откажут, приостановят, либо сделка сорвется. Отсюда рождаются гарантийные письма риэлторов, в которых прописано «обещание» риэлтора отдать ключ одной из сторон при представлении определенных документов;
• условия доступа к ячейке. Обговаривается, в какие сроки и при предоставлении каких документов каждая из сторон вправе открыть ячейку и получить деньги. В дальнейшем это указывается в договоре аренды ячейки.
• Срок передачи квартиры покупателю. Обычно — в течение 10 дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя.
• Срок выписки всех проживающих из квартиры. Выписка может осуществляться до подписания договора, после подачи документов на государственную регистрацию, после регистрации права собственности покупателя.
• Дата выхода на сделку. Очень важно договориться, в какой день произойдет подписание договора и подача документов на государственную регистрацию. Срок, как правило, обусловлен необходимостью заказа и получения каких-либо документов для госрегистрации или для сторон сделки — согласия супруга, БТИ выписки из ЕГРП, справки из психоневрологического и наркологического диспансера, а изготовление документов занимает время. Также срок обусловлен занятостью сторон сделки, временем работы ипотечного банка и Росреестра.
• Государственная регистрация договора купли-продажи. Стороны договариваются о том, в каком отделе Росреестра будет регистрироваться договор, будут ли заказываться услуги посредников в регистрации.
• Перечень документов, которые необходимо подготовить к дате сделки и государственной регистрации. Зачастую к моменту переговоров часть документов отсутствует. Стороны договариваются о сроке их представления для проверки другой стороне.
• Основания для возврата аванса за квартиру. Просто так отказаться от сделки стороны после передачи аванса уже не могут их скрепляет аванс, который каждая из сторон теряет при немотивированном отказе от сделки.
• Оформление расписки. Расписка может быть положена в отдельную ячейку либо оформлена при изъятии денег из ячейки. Но сложно предположить, что делать, если продавец забрал деньги и не отдал расписку, поэтому расписку лучше закладывать изначально в ячейку или платить в безналичном порядке.
• Иные условия. Если сделка альтернативная, то каждый изданных вопросов обсуждается совместно всеми участниками цепочки. Если деньги выдает банк, то на переговорах учитывается позиция банка по вопросу оформления сделки. Также могут возникать иные существенные вопросы.

Переговоры при покупке квартиры: убедительность требований

В переговорах при покупке квартиры есть две важнейшие составляющие — знания и убедительность. Как строить переговоры покупателю? Защита своих интересов — вот элементарное, разделяемое и понятное всеми основание для построения переговоров покупателем. Покупка квартиры с максимальной для себя безопасностью и выгоды — вот цель покупателя. В первую очередь, покупатель должен знать, какие у него интересы и какие предложения продавца нарушают его интересы.

Второй момент — как подвести продавца к решениям, которые удобны для покупателя. Для этого необходимо знать приемлемые для обеих сторон условия, ведь продавец также будет защищать свои интересы, и препятствовать этому нет смысла: усилия сосредотачиваются на поиске решений, при которых обе стороны защищены от всех рисков, и такие решения есть.

Переговоры при покупке квартиры важны и для продавца, которые не может допустить манкирования своих интересов. Покупателю в любом случае следует обосновывать необходимость принятия именно его условий, быть готовым и к компромиссам, и к встречным предложениям, и к жесткой непримиримой позиции продавца, и к психологическим ловушкам, и к критике себя как личности, и к тому, чтобы при определенных условиях без сожалений отказаться от сделки.

Причем действовать покупателю придется на «чужой территории», в незнакомой обстановке и в присутствии профессиональных риэлторов или юристов продавца. Именно на данном этапе привлечение юриста по недвижимости со стороны покупателя квартиры является наиболее актуальным.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости 8 (812) 509 28 84

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Напишите нам, мы в онлайне!

+7 (812) 925-39-24 | Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Петербурге | Юрист по недвижимости.