Покупка квартиры с торгов — это приобретение квартиры, находящейся в ипотеке. Прежний ее владелец не смог справиться с обязательствами по выплате кредита. Поэтому организация, выдавшая кредит, например, банк, вынуждена продать квартиру с торгов.
На рынке недвижимости появляется все большее количество предложений о сделках с недвижимостью по продаже ипотечных квартир.
В связи с тем, что расплатиться по кредиту прежние заемщики не в состоянии, покупка квартиры с торгов новым владельцем происходит по следующей форме:
- банком на квартиру обращается взыскание, и квартира продается с торгов в рамках исполнительного производства;
- сам заемщик (залогодатель) ищет покупателя и продает квартиру с согласия кредитора;
- квартира не продается с торгов и передается в собственность банков, и уже банки предлагают квартиры к продаже.
Покупка квартиры с торгов. Правила
Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки — заложенную банку квартиру.
Если суд обращает взыскание на квартиру, то выдается исполнительный лист, на основании которого приставы возбуждают исполнительное производство в отношении должника.
Далее документы по квартире передаются приставами в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом , которое организовывает и проводит торги.
Узнать о продаже квартиры с торгов можно из специализированной газеты, публикующей объявления о проведении торгов (в каждом регионе издание разное).
Объявление о торгах в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: дату, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену.
Покупка квартиры с торгов может произойти и за меньшую стоимость, чем рыночная. Однако покупателю квартиры следует обязательно проверять объективность цены.
Нередко суды устанавливают в качестве начальной продажной стоимости цену, которая была актуальна на момент выдачи кредита, но кризис и инфляция скорректировали эти цены на 20—30% и более.
Покупка квартиры с торгов начинается с того, что если квартира понравилась, то следует подать заявку на участие и торгах и внести задаток. Но такой способ приобретения жилья таит в себе и немало рисков.
Покупателю необходимо знать следующее:
- Торги можно определить как способ продажи квартиры, предусматривающий привлечение максимального количества покупателей, и продажу квартиры лицу, предложившему наивысшую цену.
- Покупка квартиры с торгов может свершиться, если в торг вступило два или более участника. Если квартира интересна покупателю, и второго участника нет, то вторым участником целесообразно привлечь знакомое покупателю лицо, закон этого не запрещает.
- Если торги не состоялись, то назначаются повторные торги, на которых цена снижается на 15%. Это уже последние торги. Если повторные торги не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой. Приобретает в свою собственность в зачет долга.
- Если покупатель предложил наивысшую цену, то он считается лицом, выигравшим торги. Покупка квартиры с торгов оформляются протоколом, являющимся одновременно договором купли-продажи квартиры. Покупатель вносит покупную цену, после чего регистрируется переход права собственности на покупателя квартиры.
Покупка квартиры с торгов. Риски покупки
Покупка квартиры с торгов — это единственный способ покупки, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре.
Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия.
Приобретение квартиры с торгов чревато для покупателя тем, что могут быть различные претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его не уведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов.
Покупка квартиры с торгов не защищена от признания торгов недействительными. При признании торгов в дальнейшем недействительными договор купли-продажи квартиры также признается недействительным.
Но деньги покупателю квартиры с торгов вернут. Правда это сделают не банк и не должник, а ФАУГИ, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя.
С другой стороны, выселять должника и иных зарегистрированных в квартире лиц, если таковые имеются и не желают выписываться, придется самому покупателю, поскольку до момента реализации квартиры с торгов, оснований для прекращения права пользования еще нет. Необходимо привлечь приставов.
Закон в части выселения проживающих в квартире лиц в данном случае на стороне покупателя квартиры.
Покупка квартиры с торгов новым владельцем квартиры является основанием для прекращения права пользования квартирой бывшего собственника.
Но прекращение права пользования по этой статье возможно лишь в двух случаях:
- Квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного с целевым назначением — на приобретение или строительство жилого помещения, которое реализуется с торгов;
- Квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного с целевым назначением — на погашение кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Если целевое назначение кредита иное, чем покупка квартиры, например, на потребительские нужды, или же квартира и не была в залоге, то выселять прежнего владельца и членов его семьи придется по статье 292 ГК РФ. Но в этом случае выселение из квартиры не гарантировано.
Покупка квартиры с торгов ведется покупателем с плотным взаимодействием с кредитором и приставом.
Нужно проверить следующее:
- все документы, подтверждающие право собственности должника на квартиру
- выписку из Домовой книги для получения информации о зарегистрированных лицах. При наличии в числе зарегистрированных несовершеннолетних следует быть особо внимательным при проверке оснований выселения
- исполнительный лист на предмет исковых требований взыскателя и указания на обращение взыскания на квартиру
- решение суда для понимания существа спора и оснований для обращения взыскания
- кредитный договор (или решение суда), для того чтобы понять, было ли целевым назначением кредита покупка реализуемой с торгов или иной квартиры
- возможности по обжалованию должником решения суда
- уточнить, не оспаривает ли должник решение суда и результаты торгов
- уточнить у должника его намерение добровольно выселяться из квартиры
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 (812) 509 28 84
Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 (812) 509 28 84 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге.
